Эксперт: "В Ростове значительно упадут цены на недвижимость"

Ситуацию с рынком недвижимости в Ростове-на-Дону KR-News.Ru попросил прокомментировать финансового эксперта офиса официального партнёра Альпари в Ростове-на-Дону Александра Вольверина.

Недвижимость традиционно является одним из основных объектов инвестирования. «Зажиточные нулевые» научили россиян, что крыша над головой – это не только предмет гордости, но и хорошее вложение активов. До 2008 года цены росли как на дрожжах, и схема «купи сейчас новостройку – продай через год в два раза дороже» работала без сбоев. Но цены не могут расти до небес, и в один прекрасный момент их рост останавливается, а затем начинается коррекция.

В 2008 году многим стало понятно, что приобретя квартиру, продать через полгода хотя бы по той же цене уже не получится. И если в Москве и Санкт-Петербурге цены на недвижимость не показали существенного спада, то в регионах квартиры продавались с дисконтом до 40% от цен начала года. В 2009-2010 годах ситуация выровнялась, и уже к концу 2013 года цены показывали относительно стабильный рост.

Примечательно, что недвижимость следует за рынком, и когда курс доллара взлетел с летних 23 рублей за доллар до февральских 36 (2009 год), цены на недвижимость снижались с лагом 3-4 месяца. Риелторы искусственно, как и сейчас, пытаются поддержать рынок недвижимости. Но пациент в данном случае скорее мёртв, чем жив, и кризис на рынке недвижимости в этот раз будет намного сильнее.

В 2008 году доля квартир, приобретённых по ипотеке, была ничтожно мала. За последние годы объём ипотечного кредитования вырос в разы, особняком стоят кредиты в иностранной валюте, которые сейчас являются наиболее незащищёнными от первой волны кризиса. На данном этапе цены будут сдерживаться потоков инвесторов, которые захотят приобрести на долгий срок квартиры с дисконтом по рынку. Затем, когда этот поток иссякнет, на рынок выйдут залоговые и ипотечные квартиры, так как заёмщики в тяжелых экономических условиях не смогут ни платить, ни рефинансировать займы.

Так как у большинства отсутствуют сбережения для таких инвестиций, а фактор времени в кризис наиболее значим, падение цен может принять лавинообразный характер. Представления о необходимости обязательно иметь собственную квартиру будут разрушены, так как жить в арендованном жилище намного дешевле и главное проще – не нужно ругаться из-за ежемесячных сборов на капитальный ремонт в новом, только что сданном доме, нет проблем с переездом… у жизни на съёмной квартире ещё немало плюсов.

Полагаю, однокомнатная квартира в центре подешевеет с 18-20 тысяч рублей в месяц до 10-12 тысяч, и это будет вынужденная мера со стороны владельцев

Александр Вольверин

С учётом обвального снижения цен на квартиры на 30-45% в следующем году, арендодателям придётся умерить свои аппетиты. Полагаю, однокомнатная квартира в центре подешевеет с 18-20 тысяч рублей в месяц до 10-12 тысяч, и это будет вынужденная мера со стороны владельцев. Можно сколь угодно долго задирать ценник, но если квартира не сдаётся хотя бы месяц, то упущенная выгода за этот срок перекроет потенциальную прибыль от сдачи её по завышенной цене. Тем же, кто имеет свое жильё и не собирается сдавать, волноваться не о чем. На ближайшие 3-4 года о возвращении цен на прежний уровень речи быть не может.

Александр Вольверин, финансовый эксперт офиса официального партнёра Альпари в Ростове-на-Дону