Продавая, продавай

В Ростовской области агрохолдинг засудил пенсионера за перепродажу земельных долей

Вот уже скоро полгода 67-летний житель Ростовской области ходит отмечаться в райотдел полиции. Ему дали два года четыре месяца условно по ч. 3 ст. 159 УК РФ. Эта статья считается «элитной» среди воротил бизнеса: «мошенничество в крупном размере».

Он забывает слова, говорит медленно и путанно. Вряд ли можно подумать, что перед тобой обманщик и аферист. Скорее – простак, коих в редакцию приходит немало с жалобами на работников собеса и продавцов липовых медицинских приборов.

Беспомощно порывшись в кипе бумаг, сквозь толстые линзы он пытается читать. Самый весомый документ в стопке – приговор районного суда. Бумага на нём истёрлась, как студенческий конспект.

Егор Александрович (имя изменено) никого не обвиняет и себя не оправдывает. Такое впечатление, что он до сих пор не понял, что же с ним приключилось. Основной сюжет изложен в материалах суда. История банальна, но тем и страшна: на месте этого пенсионера может оказаться каждый.

Старик и земля

Всё началось в 2012 году, когда семье Егора Александровича понадобились деньги. Всю жизнь проработав в колхозе, он и его супруга имели земельные доли, плюс родительские…

Сами землю не обрабатывали, а сдавали в аренду агрохолдингу.

Егор Александрович утверждает, что попросил директора сельхозпредприятия выдать ему арендную плату за три земельные доли авансом сроком за семь лет. На его имя выписали ордер и дали в кассе 600 тысяч рублей. При этом попросили расписаться в доверенности на имя сотрудницы агропредприя­тия – якобы для межевания (земельные доли не были выделены из общего массива).

Спустя время пенсионер переоформил земельные доли на свою жену, заключив с ней в одном случае договор купли-продажи, а в другом – договор о разделе имущества.

Согласно же версии сотрудников агрохолдинга, с Егором Александровичем изначально договаривались о продаже земли и деньги ему заплатили не за аренду, а в счёт покупки долей.

Оформить участки сразу в собственность предприятия не удалось, потому что общим земельным массивом владели ещё 18 дольщиков, часть из них умерли.

Когда выяснилось, что пенсио­нер переоформил «проданные» доли на жену, начались разбирательства.

Так Егор Александрович узнал о существовании договора купли-продажи на доли, которые он считал своими. В нём за него расписалась та самая сотрудница предприятия, на чьё имя, как он думал, он дал доверенность на межевание участков.

Поскольку стороны не смогли решить вопрос мирным путём, агрохолдинг подал на пенсионера в суд, но гражданское дело быстро перешло в уголовное.

Слово против слова

В качестве свидетелей на суде выступали сотрудники агрохолдинга. Из их показаний следует, что Егор Александрович знал: землю агрохолдингу он продаёт. Якобы ему об этом много раз говорили. Более того, когда в 2015 году выяснилось, что пенсионер переоформил землю на супругу и его вызвали для разбирательств, Егор Александрович якобы потребовал доплаты. Ведь цена за землю растёт.

В свою очередь, аргументы адвоката пайщика были следующие: в ордере не указано, за что пенсионер получил деньги. Доверенность оформлена в отсутствие специалиста администрации, а в журнале нотариальных действий подпись селянина подделана.

Однако работница администрации засвидетельствовала в суде, что Егор Александрович приходил к ней лично и подписывал доверенность. 

Селянин пытался добиться проверки подлинности его подписи в журнале нотариальных действий, но суд посчитал, что это не свидетельствует о недействительности доверенности.

Вот так, получается, что суд основывался на словах: слова работников агрохолдинга и администрации против слов пенсио­нера. Чьим словам суд доверяет больше? Бывшему колхознику вынесли обвинительный приговор. Обжаловать его пенсио­нер пытался в областном суде, но тщетно. Судебная коллегия отказала в проведении почерковедческой экспертизы в журнале нотариальных действий. В настоящее время адвокат Егора Александровича готовит заявление в Верховный суд.

Показательная расправа?

– Ситуация с подобной «куплей-продажей» земельных долей стара как мир. Но что ситуа­ция зашла в уголовно-правовую плоскость – большая редкость, на моей памяти это первый такой случай, – прокомментировал описанную историю начальник юридического отдела Ростовской областной АККОР Михаил Щибров.

По его мнению, проблема возникла из-за того, что сделки, которые совершаются по такой схеме, юридически незаконны. В основном их практикуют крупные сельхозпредприятия, в том числе агрохолдинги.

Собственникам долей выдают деньги в обмен на свидетельства, доверенности и различные расписки, расходные кассовые ордера. Эта схема придумана с целью прикрытия незаконных сделок по купле-продаже долей. Если сельхозпредприятия не являются арендаторами земельных участков в долевой собственности, такие сделки юридически незаконны, в том числе и ввиду того, что они требуют государственной регистрации перехода права собственности (ст. 12 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», ст. 8.1, 131 ГК РФ).

– В описываемой ситуации обе стороны знали или должны были знать о том, что совершают незаконную сделку по купле-продаже долей, поэтому их вина в последствиях невозможности реально её осуществить является обоюдной, – считает Михаил Щибров. – В таких случаях отношения между покупателем и продавцом строятся на доверии: покупатель рассчитывает, что продавец до выдела земельной доли не будет предпринимать действий по юридическому отчуждению участка лицам, имеющим юридическое право их покупки. Но сельхозпредприятие должно было осознавать, что фактический продавец долей юридически имеет полное законное право продать эти доли такому же сособственнику доли либо сельхозпредприятию-арендатору участка в долевой собственности. 

Идти на такие сделки для сельхозпредприятия – ничем не обоснованный и безрассудный финансовый риск. Впоследствии покупатель может столкнуться с невозможностью ни оформить в собственность приобретённые доли, ни возвратить уплаченные деньги.

То, что агрохолдинг в описанном случае не ограничился иском о взыскании уплаченной пенсионеру суммы, вероятно, говорит о желании показать остальным действующим и потенциальным продавцам земельных долей, что может быть с ними в случае, если они вознамерятся эти доли перепродать. В своём роде, показательная расправа для устрашения тех, кто решил нарушить договорённости. 

С другой стороны, подобное резкое и категоричное поведение сельхозпредприятия спровоцировал сам продавец долей.

Что можно посоветовать для предотвращения таких ситуаций?

Покупателю земельной доли:

Заключать предварительный договор купли-продажи земельного участка, в котором указывать:

- что покупатель (сельхозпредприятие) совместно с продавцом (собственником доли) обязуются провести комплекс мероприятий по выделу доли в земельный участок, регистрации на него права;

- после соблюдения процедуры предложения выделенного участка администрации сельского поселения стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи участка, согласно которому продавец обязуется за оговоренную сумму продать участок сельхозпредприятию;

- в договоре также возможно установить финансовую ответственность за уклонение продавца от исполнения предварительного и основного договора, заключения основного договора, например в размере двукратной стоимости участка.

Собственнику доли:

- заключая сделки, выдавая доверенности, подписывая финансовые документы о получении денежных средств – предварительно внимательно знакомиться с их содержанием, если непонятно, просить их суть разъяснить либо привлекать для юридического сопровождения законности сделок юриста. Это выйдет дешевле, чем последующие возможные судебные разбирательства, в том числе уголовные;

- если опасения в установлении законности сделки велики, никто не мешает удостоверить сделку нотариально, что также может уберечь от возможных проблем в будущем.

Михаил Валерьевич напомнил, что, со своей стороны, Ассоциация крестьянских (фермерских) хозяйств, кооперативов и других малых производителей сельхозпродукции Ростовской области (АККОР) всегда готова оказать любую помощь во всех возникающих у аграриев, селян юридических вопросах и проблемах. Задать все интересующие вопросы можно начальнику юридического отдела РО АККОР Михаилу Валерьевичу Щиброву по телефону: 8-928-905-44-20 или по электронной почте:

.

Инга СЫСОЕВА