Прощание с землёй

В Ростовской области суд вынес первое решение об изъятии неиспользуемого участка

Лишить нерадивого собственника земельного участка стало проще. Контролирующие органы всё активней пользуются этой мерой, суды их поддерживают. В Ростовской области насчитывается более 60 тысяч га, которые не обрабатываются их владельцами и зарастают бурьяном. 

Дорогая и лишняя?

В 2016 году в стране активно обсуждался вопрос эффективного использования сельхозземель. Правительство ставит задачу увеличить объём производства зерна до 150 млн тонн к 2020 году. Однако это невозможно сделать в условиях, когда 14,5% сельхозугодий в стране не используется, что составляет, по данным прокурорских проверок, 56 млн га.

Стоимость земли в России растёт. По данным агентства «СовЭкон», в 2016 году в южных регионах сельхозземли подорожали на 31-83%, в центральных регионах страны на 6-17%, в Поволжье – 1-36%. В таких условиях некоторые компании рассмат­ривают покупку земли как вложение денег в недвижимость. В результате – огромные массивы выбывают из сельхоз­оборота. А те, кому земля нужна для расширения сельскохозяйственного производства, не могут получить к ней доступ.

Начальник отдела земельного контроля и надзора управления Россельхознадзора по Ростовской, Волгоградской и Астраханской областям и Республике Калмыкия Олег Шашлов уверен, что такое положение вещей не продлится долго. Российские суды всё активней выносят решения об изъятии земельных участков у тех собственников, которые их не используют. Такая возможность была прописана в законодательстве и ранее, однако пользоваться этой мерой госорганы стали только в 2016 году. С чем это связано? Федеральные законы № 354 и № 554, вступившие в силу 3 июля 2016 года, и разные постановления правительства, упростили порядок изъятия неиспользуемой земли. У Россельхознадзора появились дополнительные рычаги воздействия на нерадивых собственников. 

Штрафы и ещё кое-что

Как рассказал Олег Шашлов, анализом и выявлением неиспользуемых земель управление Россельхознадзора занимается совместно с региональным министерством сельского хозяйства. В случае выявления нарушений со стороны минсельхозпрода Россельхознадзор организовывает контрольно-надзорные мероприятия.

Если участок не используется более трёх лет, собственнику грозит штраф в соответствии с ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ. С 2014 года штрафы по этой статье возросли в десятки раз. Их размер привязан к кадастровой стоимости участка.

Для юридических лиц размер штрафа составляет от 2 до 10% кадастровой стоимости, но не менее 200 тысяч рублей, для должностных лиц – от 0,5 до 1,5% кадастровой стоимости, но не менее 50 тысяч рублей, для граждан – от 0,3 до 0,5% кадастровой стоимости, но не менее трёх тысяч рублей.

Как пояснил Олег Шашлов, с привязкой величины штрафа к кадастровой стоимости участка повысилась действенность этой статьи КоАП. Теперь ответственность собственника тем выше, чем больше площадь неиспользуемого участка и чем лучше его качественные показатели. Одно дело – когда не используется малопродуктивный участок, сельскохозяйственное неудобье, и совсем другое – когда плодородная пашня.

Кроме штрафа собственнику земли даётся предписание ввести участок в оборот. До вступления в силу 354-го федерального закона собственнику давалось до двух лет на то, чтобы начать обрабатывать землю. Некоторые собственники пользовались этой лазейкой, переоформляли участок на новое юрлицо, ИП или своих родственников и продолжали держать землю как недвижимость. Сейчас такую норму из закона убрали. Если доказан факт неиспользования в течение трёх и более лет и если при этом собственник не исполнил предписание Россельхознадзора, участок могут изъять. 

Несеяно-непахано

В постановлении правительства РФ № 369 указаны признаки неиспользования земельных участков. Например, если на пашне не возделываются сельхозкультуры и не обрабатывается почва, на пастбищах не выпасается скот, на многолетних насаждениях не убирается урожай, за деревьями не ухаживают, старые не раскорчёвывают – пора прощаться с участком.

Олег Шашлов

Олег Шашлов рассказал, что при сборе доказательств о неиспользовании земли Россельхознадзор привлекает специалистов референтного центра. Они проводят обследование и готовят справку о видовом составе сорной растительности. Если на участке присутствуют многолетние сорняки и не возделываются сельхозкультуры, это свидетельствует о неиспользовании участка. Также Россельхознадзор запрашивает информацию из управления сельского хозяйства о деятельности сельхозпроизводителя в течение прошлых лет. Предоставленная статистическая отчётность позволяет судить о том, продавал ли производитель выращенную сельхозпродукцию. Если нет, это может косвенно подтверждать факт неиспользования. Запрашивается информация и у специалистов из администрации сельских поселений, привлекаются прочие свидетели.

Таким образом в Ростовской области в 2016 году собран материал о ненадлежащем использовании земли в 77 случаях, более чем в 20 районах. В Матвеево-Курганском, Орловском и Сальском районах направлены материалы на изъятие земель в органы исполнительной власти. В Матвеево-Курганском районе нарушения выявлены на земельном участке площадью 92 га, в Орловском – на участке площадью 28,6 га, в Сальском – на участке 10,3 га. 

Все неиспользуемые земли относятся к категории многолетних насаждений (сады) и принадлежат физическим лицам. В Сальском районе решение об изъятии земли уже вынес районный суд, однако собственник оспаривает его.

Шкурный вопрос

Почему первые факты неиспользования земли выявлены именно на участках многолетних насаждений? Факт неиспользования участка под многолетними насаждениями не утаишь, не оспоришь. Пашню можно быстро обработать, если встанет вопрос об изъятии участка, на пастбище можно выгнать для выпаса крупный и мелкий скот. А раскорчёвка сада – дело затратное. По некоторым данным, расходы составляют до 70 тысяч рублей на гектар. Тем не менее в картотеке Арбитражного суда есть решения об изъятии неиспользуемой пашни в разных регио­нах страны, оспорить их собственникам не удалось и участки будут выставлены на торги. 

– Если сравнивать Ростовскую область с другими регионами, можно отметить, что проблема неиспользования у нас стоит менее остро, – считает Олег Шашлов. – В Ростовской области земли более плодородные, чем в Волгоградской или Астраханской областях. В последние годы выпадает достаточное количество осадков. Из 8,5 млн га не используется по назначению чуть более 60 тысяч га, а это менее 1%. Для сравнения, в средней полосе России – Тульская, Кировская область – не используется до 40% земли, в других регионах – около 20%. 

Олег Шашлов рассказал, что всего в 2016 году Россельхознадзор привлёк к административной ответственности 108 лиц за неиспользование земли в Ростовской области. 

Среди нарушителей не только физические, но и юридические лица. Как правило, юрлица предписания исполняют – ведь это сопряжено с финансовыми возможностями. В результате выданных предписаний свыше 2 400 га вновь введено в оборот.

– Важно, чтобы люди понимали: изъятие земли не является целью само по себе. Смысл принятых поправок в том, чтобы вовлечь неиспользуемые участки в оборот, перераспределить ресурсы от неэффективных собственников к тем, кто сможет ими надлежаще пользоваться, – объяснил Олег Шашлов.

«Изъятие земли» не означает её банальный отбор у собственника. Процедура следующая: Россельхознадзор направляет материалы в орган исполнительной власти субъекта РФ (в Ростовской области – министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций). Тот обращается в суд с требованием об изъятии участка и его продаже с публичных торгов.

Спустя шесть месяцев после вступления в силу судебного решения проводятся кадастровые работы и публичные торги. Собственник, у которого изъяли землю, не вправе участвовать в этих торгах. После продажи участка деньги выплачивают бывшему собственнику, но не всю сумму, а за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов. 

Таким образом, у собственника есть выбор: самому продать участок, который он не может (или не хочет) обрабатывать, или предоставить это сделать государству, потеряв при этом некоторую сумму. В 2016 году по инициативе управления 19 земельных участков сменили собственников.

Налоги выше

– В 2014-2015 годах некоторые предприятия покупали землю в ряде районов области, в том числе восточных. Земли там менее продуктивные, и их просто не обрабатывали. Возможно, держали как средство недвижимости. Сейчас вкладывать таким образом деньги становится невыгодно. Помимо того что увеличились штрафы за неиспользование земли и упростился порядок изъятия участков, действует мера повышения налоговой ставки на неиспользуемые земли, – рассказал Олег Шашлов.

В 2014 году Федеральная налоговая служба издала письмо № БС-4-11/14944, в котором разъяснила, что если земельный участок признан неиспользуемым, в отношении него можно применять налоговую ставку до 1,5% кадастровой стоимости. Вообще налоговая ставка для земель сельхозназначения определена на уровне 0,3% (п. 1 ст. 394 НК РФ).

– Между управлением Россельхознадзора и налоговой службой подписано соглашение о применении повышенной ставки для неисполь­зуемых сельхозземель. Это очень серьёзный рычаг, в течение января мы передали 11 материалов о повышении налоговой ставки, в прошлом году передано около 40 материалов, – рассказал Олег Шашлов. – Эта мера действует как в отношении физических, так и юридических лиц.

По оценке начальника отдела земельного контроля и надзора, все принятые изменения в законодательстве должны способствовать введению неиспользуемых 
участков в оборот. Однако есть и объективная проблема вовлечения в оборот малопродуктивных земель, например солончаков. Выращивать на них сельхозпродукцию нерационально, как же тогда вводить в оборот? По мнению Олега Шашлова, решить вопрос можно переводом таких участков из категории пашни в пастбища. До сих пор мы наблюдали в массовом порядке обратный процесс: пастбища повсеместно распахивались, в ряде случаев это приводило к истощению почв, снижению плодородия.

– В своё время Россельхознадзор предлагал внести постановление, в котором должен быть прописан порядок трансформации земель из одной категории в другую, – рассказал Олег Шашлов. – Так, чтобы распахать пастбище, необходимо заключение агрохимслужбы с оценкой толщины плодородного слоя и прочих качественных показателей. Однако такое постановление пока не принято. Возможно, сейчас начнётся обратный процесс и в целом собственники станут больше заботиться о надлежащем использовании земли.

На то, чтобы стимулировать собственников вводить участки в оборот, направлена и поправка в КоАП РФ, вступившая в силу 9 января 2017 года. Статья 8.8 КоАП РФ пополнилась частью 2.1, в которой предусмотрены более низкие суммы штрафов для новых собственников земли, купивших ранее не используе­мый участок на публичных торгах. Если в течение одного года участок так и не был введён в оборот, сумма штрафов для граждан и ИП составляет от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости участка, но не менее двух тысяч рублей; для юридических лиц – от одного до шести процентов кадастровой стоимости участка, но не менее ста тысяч рублей. 

«Кошмарить» не будут

О том, используется ли земля по назначению, следует побеспокоиться и тем собственникам, которые сдают свои участки в аренду. Кто будет нести ответственность, по словам Олега Шашлова, в этом случае зависит от условий договора аренды. Если в договоре прописано, что арендатор несёт ответственность за сохранение плодородия почв, тогда штраф будет выписан на его имя. Если такой строчки в договоре нет или договора нет вообще, то ответственность лежит на собственнике земельного участка. Таким образом, собственник может лишиться земельного участка, если арендатор его не обрабатывает.

– Вопрос эффективного использования земли очень актуален, и Россельхознадзор активно ведёт эту работу. В Госдуме есть мониторинговая группа по исполнению законодательства в части изъятия неиспользуемой земли, перио­дически мы предоставляем туда информацию, – рассказал Олег Шашлов. – Однако это не означает, что землю у собственников будут отбирать в погоне за показателями. В соответствии с ФЗ № 277 Россельхоз-
надзор реализует с января новый подход, который получил название «риск-ориентиро-ванный». Он направлен на то, чтобы снизить количество проверок, проводить их только там, где точно есть нарушения, не «кошмарить» людей. 

Прежде чем выехать на проверку, мы уточняем информацию о составе и событии правонарушения. Но всё же наша работа больше направлена на разъяснения законодательства, внедрение системы комплексной профилактики нарушений и их предупреждение.

Инга СЫСОЕВА