Предоставление земли крестьянскому (фермерскому) хозяйству без торгов
Рисунок Сергея Новрузова
Мифы и реальность
Чиновники всех уровней старательно внушают фермерам (и не только), что государственные сельхозземли, право собственности на которые не разграничено, муниципальные сельхозземли могут быть предоставлены фермеру на праве аренды только по результатам торгов (конкурсов, аукционов), ссылаясь на ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее ФЗ «Об обороте ...»), ст. 38 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) и пр.
В свою очередь, фермеры отлично понимают, что на торгах (конкурсах и аукционах) в качестве участников будут присутствовать гораздо более мощные, денежные и влиятельные субъекты, с которыми конкурировать по размеру предлагаемой ими арендной платы и иным параметрам фермеры просто не смогут.
Указанное понимание зачастую приводит к полному безволию и нежеланию фермеров бороться за право аренды государственных и муниципальных земель, соответственно, расширять свои хозяйства, со всеми вытекающими отсюда негативными экономическими и социальными последствиями.
Однако даже сама указанная норма ч.1 ст. 10 ФЗ «Об обороте ...» о предоставлении участков на торгах (конкурсах, аукционах) содержит исключение и, соответственно отсылку к ч. 4 этой же статьи 10.
В свою очередь, абз. 5 ч. 4 ст. 10 ФЗ «Об обороте ...» установил, что: «Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду ... на возмездной... основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ».
Таким образом, норма абз. 5 ч. 4 ст. 10 также является отсылочной к некоему федеральному закону.
Указанным «неким» специальным федеральным законом является ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» № 74-ФЗ от 11.06.03 г. (далее ФЗ «О К(Ф)Х»).
Ч.1 ст. 81 ЗК РФ установила, что: «Гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с настоящим кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Таким образом, норма ч.1 ст. 81 ЗК РФ также является отсылочной к ФЗ «О К(Ф)Х».
Таким образом, законодатель предоставил право КФХ на получение земельного участка, предназначенного непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности, на правах аренды в соответствии с порядком, установленным в специальном законе – ФЗ «О К(Ф)Х».
Что делать
Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности предусмотрен положениями ст. 12 ФЗ «О К(Ф)Х», и его можно разбить на 4 этапа:
1-й этап
Граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть указаны:
1) цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение);
2) испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду);
3) условия предоставления земельных участков (за плату или бесплатно);
4) срок аренды земельных участков;
5) обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);
6) предполагаемое местоположение земельных участков.
К заявлению должно быть приложено соглашение, заключённое между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 ФЗ «О К(Ф)Х».
Примечание: Предполагается, что предоставление соглашения, заключённого между членами фермерского хозяйства, в соответствии со статьей 4 ФЗ «О К(Ф)Х» не требуется, в случае, если КФХ образовано до вступления в силу ФЗ «О К(Ф)Х», на основании ранее действующего законодательства, которое не содержало обязательных требований о необходимости заключения членами КФХ указанного соглашения для создания КФХ.
2-й этап
Орган местного самоуправления на основании заявления, указанного в пункте 1 ст. 12 ФЗ «О К(Ф)Х», с учётом зонирования территорий в течение месяца со дня поступления указанных заявлений ... утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счёт выполнение в отношении этого земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта сведения об этом земельном участке, и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учёта этого земельного участка в порядке, установленном указанным федеральным законом.
3-й этап
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка … в аренду заявителю, указанному в пункте 3 ст. 12 ФЗ «О К(Ф)Х», и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
Примечание: Предполагается, что указанное решение должно быть принято в форме постановления или распоряжения руководителя исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления.
4-й этап
Договор … аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней со дня принятия указанного в пункте 4 ст. 12 ФЗ «О К(Ф)Х» решения.
Примечание: Предполагается, что 7-дневный срок установлен не для заключения, а для подписания сторонами договора аренды, т. к. в большинстве случаев для заключения договора аренды, в соответствии со ст. 131, ч.3 ст. 433, ч. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 14.1 Областного Закона РО № 19-ЗС от 22.07.03 г., – требуется его государственная регистрация, которая, как показывает практика, осуществляется ровно 1 месяц с момента его предоставления в регистрирующий орган.
Вопросы и проблемы
Несмотря на, казалось бы, достаточную законодательную регламентированность вопроса предоставления земельного участка КФХ, на практике возникает множество нарушений.
1) Нарушение органом местного самоуправления 1-месячного срока принятия решения о предоставлении испрашиваемого земельного участка КФХ в аренду либо отказ органа местного самоуправления в принятии такого решения.
В данном случае необходимо обжаловать неправомерное действие (бездействие) органа местного самоуправления в судебном порядке путём подачи в Арбитражный суд РО заявления о признании незаконными действий (бездействия) органа местного самоуправления и обязании принять решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка КФХ в аренду.
Если органом местного самоуправления будет издано какое-либо постановление или распоряжение об отказе в предоставлении участка, в судебном порядке необходимо обжаловать указанный ненормативный правовой акт путём подачи в Арбитражный суд РО заявления о признании постановления или распоряжения недействительным и обязании принять Решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка КФХ в аренду.
ВАЖНО: В обоих случаях не пропустить 3-месячный срок на подачу в суд указанных заявлений, т. к. в противном случае суд в соответствии с ч.4 ст. 198 АПК РФ, ч.1 ст. 197, ст. 199 ГК РФ вправе отказать в удовлетворении требований.
2) Нарушение 7-дневного срока на заключение с КФХ договора аренды испрашиваемого земельного участка либо отказ в заключении такого договора аренды.
В данном случае необходимо обжаловать неправомерные действия (бездействие) органа местного самоуправления в судебном порядке путём подачи в Арбитражный суд РО искового заявления об обязании органа местного самоуправления заключить договор аренды.
ВАЖНО: 1) Перед подачей такого иска в суд КФХ необходимо в соответствии со ст. 445 ГК РФ реализовать его обязанность по досудебному урегулированию спора в виде направления органу местного самоуправления проекта договора аренды (купли-продажи), в противном случае суд вправе будет на основании п. 2 ч.1 ст. 148 АПК РФ оставить такой иск без рассмотрения, ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора (о чём свидетельствует многочисленная судебная практика Арбитражного суда Ростовской области, 15-го арбитражного апелляционного суда, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, Высшего арбитражного суда РФ, иных арбитражных судов в РФ).
2) В просительной части иска целесообразно указывать ВСЕ условия договора аренды (текст направленного проекта договора аренды), обязать заключить который требует истец – КФХ.
3) Отказ регистрирующего органа (федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) в государственной регистрации договора аренды по мотиву отсутствия публикации в СМИ сведений о наличии свободного земельного участка, предоставляемого в аренду.
В данном случае необходимо обжаловать неправомерные действия регистрирующего органа в судебном порядке путём подачи в Арбитражный суд РО заявления о признании незаконным отказа регистрирующего органа в регистрации и обязании регистрирующего органа зарегистрировать договор аренды.
ВАЖНО: 1) Не пропустить 3-месячный срок на подачу в суд указанного заявления, т. к. в противном случае суд в соответствии с
ч. 4 ст. 198 АПК РФ, ч.1 ст. 197, ст. 199 ГК РФ вправе отказать в удовлетворении требований.
2) Действующее законодательство РФ не предусматривает обязательной публикации сообщений о предоставлении земельного участка в аренду КФХ, предоставление участка КФХ не связано с обязательной предварительной публикацией сведений об участке в СМИ.
3) По указанной категории споров сформировалась вполне однозначная судебная практика, связанная с признанием незаконными отказов регистрирующего органа и обязании регистрирующего органа зарегистрировать договор аренды, что, в частности, отражено в постановлениях ФАС СКО от 17.07.09 г. по делу № А32-22125/2008, от 28.07.09 г. по делу № А32-22126/2008, от 31.07.09 г. по делу № А32-22127/2008, от 12.11.09 г. по делу № А63-2423/2009.
4) Оспаривание прокуратурой субъекта РФ договора аренды, заключённого между органом местного самоуправления и КФХ, путём подачи иска о признании договора аренды недействительным и применении последствий его недействительности путём обязания КФХ возвратить участок органу местного самоуправления.
ВАЖНО: 1) Установить, не пропущен ли прокуратурой субъекта РФ 1-годичный срок исковой давности для подобного иска (ч. 2 ст. 181 ГК РФ), т. к. в противном случае суд в соответствии с ч.1 ст. 197, ст. 199 ГК РФ по заявлению КФХ о пропуске срока исковой давности обязан будет отказать в удовлетворении исковых требований прокуратуры.
2) Если сторонами договора аренды были соблюдены все указанные выше требования действующего законодательства РФ, то отсутствуют основания для удовлетворения подобных исков.
3) По указанной категории споров сформировалась вполне однозначная судебная практика, связанная с отказом в удовлетворении исковых требований, что, в частности, отражено в постановлениях ФАС СКО от 15.01.08 г. № Ф08-8893/07, от 06.02.08 г. № Ф08-71/08, от 14.02.08 г. № Ф08-102/08, от 28.12.09 г. по делу № А15-434/2009.
Не так давно газета «Крестьянин» № 50 (915) от 16-22.12.2009 года в статье «Землю загоняют в холдинги, а куда девать крестьян?» освещала одну из многочисленных имеющихся в Ростовской области спорных и проблемных ситуаций в вопросе предоставления КФХ «Люкс» Миллеровского района в аренду земельного участка 476 га из земель фонда перераспределения.
После указанной публикации состоялось уже множество событий. Однако всё по порядку.
В 2006 г. органом местного самоуправления было вынесено Постановление о предоставлении КФХ «Люкс» в аренду земельных участков общей площадью 476 га сроком на 5 лет. Однако в установленный законом срок договор аренды с КФХ так и не был заключен. КФХ добросовестно использовало земельный участок, платило арендную плату в бюджеты, параллельно пытаясь в течение 3 лет способствовать заключению с ним договора аренды в досудебном порядке. За это время органом местного самоуправления участки 2 раза выставлялись на торги.
Поняв, что без суда не обойтись, КФХ обратилось за юридической помощью в юридический отдел Ростовской областной АККОР. КФХ в орган местного самоуправления был направлен проект договора аренды, на который никакого акцепта от распорядителя получено не было. В Арбитражный суд РО был подготовлен и подан иск об обязании администрации района заключить с КФХ договор аренды сроком на 5 лет. Решением Арбитражного суда РО от 29.01.10 г. по делу № А53-23207/2009 в удовлетворении иска было отказано. Не согласившись с незаконным решением, КФХ подало апелляционную жалобу, и постановлением 15-го арбитражного апелляционного суда от 21.06.10 г. (дело № 15АП-2304/2010) иск был удовлетворён полностью, суд обязал администрацию района заключить с КФХ «Люкс» договор аренды на земельные участки общей площадью 476 га сроком на 5 лет.
В августе 2010 года договор аренды был зарегистрирован в Милютинском отделе управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, теперь КФХ «Люкс» является законным арендатором государственной земли.
Справедливость восторжествовала !
ВАЖНО ЗНАТЬ:
1) Предоставление земельного участка КФХ, при условии соблюдения КФХ всех указанных выше требований законодательства, является ОБЯЗАННОСТЬЮ а не ПРАВОМ органа местного самоуправления, следовательно, в предоставлении земли НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ОТКАЗАНО!!!
2) Не имеет никакого юридического значения, когда зарегистрировано КФХ – до вступления в силу ФЗ «О К(Ф)Х» № 74-ФЗ от 11.06.03 г. или после.
3) Не имеет никакого юридического значения наличие у КФХ уже в собственности или в пользовании частной или государственной, муниципальной земли (из фонда перераспределения района), т. к. одним из оснований истребования КФХ у органа местного самоуправления и, соответственно предоставления органом местного самоуправления КФХ земельного участка является осуществление деятельности КФХ и расширение КФХ.
4) Не имеет никакого юридического значения, какой земельный участок истребует КФХ у распорядителя – полностью сформированный и поставленный на государственный кадастровый учёт или ещё не сформированный, путём указания его предполагаемых местоположения, границ и размеров.
5) Не имеет юридического значения – отсутствие предварительной публикации в СМИ сведений о наличии свободного земельного участка, предоставляемого в аренду на момент подачи КФХ заявления в орган местного самоуправления о предоставлении свободного земельного участка в аренду,.
6) Не имеет никакого юридического значения наличие заявлений о предоставлении земельного участка от субъектов предпринимательской и иной деятельности (не являющихся КФХ), поданных в орган местного самоуправления до момента подачи КФХ аналогичного заявления на тот же участок в орган местного самоуправления или в течение 1 месяца с момента подачи КФХ аналогичного заявления на тот же участок в орган местного самоуправления. В этом случае участок передаётся в пользование КФХ согласно вышеуказанным нормам.
7) ИМЕЕТ юридическое значение – наличие заявления (заявлений) о предоставлении земельного участка от иного (иных) КФХ, поданных в орган местного самоуправления до момента подачи КФХ аналогичного заявления на тот же участок в орган местного самоуправления или в течение 1 месяца с момента подачи КФХ аналогичного заявления на тот же участок в орган местного самоуправления. ТОЛЬКО в этом случае, участок предоставляется на ТОРГАХ (КОНКУРСАХ, АУКЦИОНАХ) с соблюдением ст. 10 ФЗ «Об обороте ...», ст. 34,38 ЗК РФ и пр. норм.
Ростовская областная АККОР в лице своего юридического отдела всегда готова оказать любую помощь во всех юридических вопросах, в том числе в вопросах образования земельных участков, их выдела, межевания, постановки на кадастровый учет, прекращения договоров аренды, государственной регистрации и многих других – как консультации, так и помощь в проведении судебных процессов.
Наш адрес: 344090, г. Ростов-на-Дону, пр-т Стачки, 198, 4-й этаж, к. 410, тел.: 8-928-905-44-20, тел./факс: 297-50-24, 297-50-21, 297-50-25.
Михаил Валерьевич Щибров, начальник юридического отдела Ростовской областной АККОР
E.mail:
