Как арендатору избежать проблем и как защититься в суде
Договор аренды земель районного фонда перераспределения и его расторжение.
В последнее время у органов местного самоуправления стало модным расторгать в судебном порядке договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения из районного фонда перераспределения.
Закон предусматривает расторжение договоров аренды только при существенном нарушении его условий арендатором, однако за формальным содержанием нормы, как правило, стоит множество нюансов, о которых знают не все, а применяют их и того меньше.
Помимо общих оснований для досрочного расторжения договора аренды арендодателем, указанных в ст. 450, 451, 619 ГК РФ, закон допускает установление иных, согласованных сторонами договора, оснований.
Так, зачастую в договорах аренды фигурируют следующие альтернативные («согласованные сторонами») основания досрочного расторжения договора аренды арендодателем:
– невнесение арендатором арендной платы более чем за 6 месяцев;
– неподписание (незаключение) арендатором дополнительных соглашений к договору аренды (в том числе связанных с ежегодной корректировкой размера арендной платы);
– нарушения других условий договора.
Стороны договора свободны в его заключении, договор и его условия формируются сторонами с соблюдением принципа автономии воли сторон.
Как правило, арендодатель направляет арендатору так называемую оферту, т.е. предложение заключить договор аренды на указанных существенных и иных условиях. Оферта ассоциируется с проектом договора аренды и им по сути является.
С момента получения проекта договора аренды у будущего арендатора есть три варианта действий (ст. 445 ГК РФ):
1–й вариант – отказаться от заключения договора либо не дать арендодателю никакого ответа (что в дальнейшем может привести к судебному понуждению такого арендатора к заключению договора аренды, если арендатор является лицом, выигравшим торги);
2–й вариант – подписать (заключить) договор аренды на условиях, представленных арендатором (ст. 438 ГК РФ);
3–й вариант – урегулировать с арендодателем разногласия по каким–либо условиям (пунктам) проекта договора аренды с использованием существующей процедуры (протокол разногласий к проекту договора).
Представляется, что 3–й вариант является наиболее справедливым, разумным и целесообразным.
При этом арендатор внимательно анализирует условия договора и в случае, если найдёт несоответствие условий договора требованиям законодательства РФ, его правам и законным интересам (что встречается в договорах аренды довольно часто!), то в течение 30 дней с момента получения проекта договора аренды он вправе предоставить арендодателю протокол разногласий к проекту договора аренды, в котором укажет содержание условий договора в желаемой редакции.
В этом случае у арендодателя есть три варианта действий:
1–й вариант – заключить договор аренды с арендатором с учётом протокола разногласий, подписав этот протокол, который в дальнейшем будет являться неотъемлемой частью договора аренды и будет совместно с договором представлен для регистрации в регистрирующий орган.
2–й вариант – в течение 30 дней с момента получения Протокола разногласий передать его на рассмотрение в Арбитражном суде.
3–й вариант – отказ от заключения (подписания) протокола разногласий (его отклонение) либо бездействие в течение 30 дней с момента получения протокола разногласий. В данном случае арендатор вправе передать разногласия к проекту договора на рассмотрение Арбитражного суда.
Заключение договора аренды
В соответствии с ч. 1 ст. 131, ст. 164, ст. 165, ч. 3 ст. 433, ч. 2 ст. 609 ГК РФ, ч. 2 ст. 26 ЗК РФ заключение договора аренды производится путём его государственной регистрации в регистрирующем органе (районном отделе управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области).
С заявлением о государственной регистрации договора может обратиться одна из сторон сделки (либо арендодатель, либо арендатор). Как правило, обращается за регистрацией и несёт расходы, связанные с ней арендатор, что представляется справедливым и обоснованным. При этом на государственную регистрацию также представляются: кадастровый паспорт участка, правоустанавливающие документы (постановление органа местного самоуправления, документы о проведении и итогах торгов, документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию, учредительные документы юридического лица, индивидуального предпринимателя и пр.).
Заключив договор аренды, арендатор берёт на себя неукоснительное исполнение обязательств по договору и обязанностей в связи с нормами ГК РФ, ЗК РФ и иными актами.
В особенности необходимо тщательно следить за соблюдением: размера, периодичности, сроков и условий внесения арендных платежей, реквизитами для их оплаты (в частности, КБК), сроков подписания и государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды.
Внимательно изучите также положения договора аренды о правах сторон и основаниях для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, об ответственности сторон договора.
Внимательно изучите основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя, указанные в ч. 2, 3 ст. 46 ЗК РФ.
Неисполнение или несвоевременное исполнение, нарушение указанных в договоре и законе условий и обязательств арендатором на практике становятся основными раздражителями для арендодателя в инициировании процедуры расторжения договора аренды.
Досудебное урегулирование вопроса о расторжении договора аренды
Важно знать:
1. Законодательством РФ (ч. 2 ст. 452 ГК РФ) предусмотрена процедура досудебного направления арендатору письменного требования о расторжении договора аренды.
2. ТОЛЬКО в случае письменного отказа арендатора от расторжения договора аренды либо неполучения ответа арендатора в течение 30 дней (если в договоре сторонами не согласован иной срок) арендодатель вправе обратиться в Арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).
3. В случае обращения арендодателя в суд, минуя процедуру направле–ния письменного требования арендатору, суд в соответствии с п. 2 ч.1 ст. 148 АПК РФ оставляет иск без рассмотрения ввиду несоблюдения арендодателем досудебного порядка урегулирования спора.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Важно знать:
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя – возможно ТОЛЬКО:
– по Решению Арбитражного суда (ст. 450, 451, 619 ГК РФ, ст. 22, 46 ЗК РФ);
– в случае предварительного заблаговременного направления арендодателем арендатору Требования о расторжении договора аренды и истечении 30–дневного (или иного, указанного в договоре) отлагательного срока на акцепт арендатором указанного Требования;
– в случае неустранения, на момент вынесения решения суда (на момент вступления решения суда в законную силу!), тех оснований, которые послужили причиной направления арендодателем арендатору Требования о расторжении договора и обращения арендодателя в Арбитражный суд.
ОЧЕНЬ ВАЖНО ЗНАТЬ !!!
Помимо предъявления арендодателем в судебном разбирательстве письменного Требования о расторжении договора аренды в адрес арендатора, необходимо потребовать от арендодателя (и указать на это суду) – Уведомление о вручении заказной почтовой корреспонденции арендатору, в котором должна быть:
– подпись о получении почтового отправления – лично арендатора либо лица, действующего по доверенности, выданной арендатором;
– дата получения почтового отправления арендатором;
– почтовый штемпель с указанием даты.
Зачастую, арендодатель вспоминает о необходимости предварительного досудебного направления арендатору Требования о расторжении договора аренды уже непосредственно в ходе судебного разбирательства. При этом, идя на юридические ухищрения – арендодатель изготавливает такое Требование, датирует его датой за несколько месяцев до подачи иска в суд и преподносит суду это Требование, как надлежащее соблюдение арендодателем процедуры досудебного урегулирования спора. Однако, в отсутствие доказательства своевременного направления такого Требования арендатору (почтовое Уведомление, либо расписка арендатора (его представителя) в получении такого требования лично) – само наличие Требования не имеет для суда никакого юридического значения.
Установив отсутствие доказательств надлежащего направления Требования арендодателем и получения Требования арендатором – суд ОБЯЗАН оставить такой иск без рассмотрения (п.2 ч.1 ст. 148 АПК РФ).
Зачастую, арендодатель предъявляет в суд Уведомление о вручении заказной почтовой корреспонденции, датированное, как и положено, за несколько месяцев до момента подачи иска в суд.
При этом, вспомните, а не направлял ли Вам арендодатель в этот период иные, чем указанное Требование, документы ? Если это так и у Вас имеется такой ИНОЙ документ, исходящий от арендодателя и датированный датой, как почтовое Уведомление, – смело представляйте в суд копию этого ИНОГО документа, полученного вами от арендодателя. В этом случае, бремя доказывания того юридического факта – какой документ направлял в Ваш адрес арендодатель – ложится на арендодателя. Представляется, что доказывание арендодателем направления арендатору ИМЕННО Требования в указанную в почтовом Уведомлении дату, будет возможно только путем предъявления суду Описи вложения в ценное письмо, в которой прямо будет указано на вложение ИМЕННО Требования о расторжении договора аренды, а не какого–либо ИНОГО документа. Если в таком случае, арендодатель не докажет направление арендатору ИМЕННО Требования, полагаю, что суд оставит такой иск без рассмотрения (п.2 ч.1 ст. 148 АПК РФ).
Аналогичная правовая позиция (толкование) содержится в п.29, 30 Информационного письма от 11 января 2002 г. № 66 Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
В соответствии с п.60 Постановления от 1 июля 1996 года Пленума ВС РФ № 6 Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» – Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.
Обязательно, внимательно изучите подпись на почтовом Уведомлении – принадлежит ли эта подпись Вам или Вашему представителю по доверенности? Зачастую, почтальон самостоятельно «рисует» какую–либо подпись в Уведомлении о якобы получении почтового отправления адресатом (арендатором), т.к. либо никого не застал дома, либо просто лень идти к адресату в очередной раз, либо по иным, не известным нам причинам. Если подпись Вам и Вашему представителю не принадлежит – смело заявляйте в суде Ходатайство о подложности (фальсификации) доказательства (почтового Уведомления) и назначении почерковедческой экспертизы на предмет установления принадлежности подписи на Уведомлении Вам или Вашему представителю. Не бойтесь совершения таких процессуальных действий. Если Вы уверены в своей правоте, Вам нечего опасаться. Стоимость такой экспертизы невелика (по сравнению с финансовыми последствиями досрочного расторжения договора аренды) и составляет около 5 тысяч рублей за 1 подпись. В случае, если в иске арендодателю будет отказано, вы вправе истребовать в этом же судебном процессе все Ваши затраты на экспертизу с арендодателя. На наш взгляд, одним из самых солидных, добросовестных и исполнительных экспертных учреждений, к правомочности которого у суда, как правило, не возникает никаких вопросов и сомнений, является Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (г. Ростов–на–Дону, ул. Ленина, д. 109/2).
Если Заключением эксперта будет установлено, что подпись на почтовом Уведомлении в получении почтовой корреспонденции, арендатору или его представителю не принадлежит – полагаю, что суд ОБЯЗАН оставить такой иск без рассмотрения (п.2 ч.1 ст. 148 АПК РФ).
В любом случае, постарайтесь до момента вынесения судом решения по иску:
– устранить те основания, которые привели к попытке арендодателя досрочно расторгнуть с Вами договор аренды, как–то: оплатить всю имеющуюся задолженность по арендной плате; подписать и зарегистрировать в районном отделе У ФСГРКК по РО дополнительные соглашения к договору аренды; устранить имеющиеся земельные правонарушения и т.п.;
– представить в суд документы–доказательства об устранении тех оснований, которые привели к попытке арендодателя досрочно расторгнуть с Вами договор аренды (платежные поручения, квитанции об оплате задолженности по арендной плате, зарегистрированные в районном отделе У ФСГРКК по РО дополнительные соглашения к договору аренды с отметкой У ФСГРКК по РО о произведенной регистрации (№ и дата регистрационной записи); Акты об устранении земельных правонарушений и т.п.).
Полагаем, что указание в договоре аренды на основание для его досрочного расторжения, как–то «нарушения других условий договора» – не соответствует нормам ГК РФ и ЗК РФ о договорных основаниях для досрочного расторжения договора аренды, не должно применяться судом для досрочного расторжения договора аренды, т.к. оно:
– не является конкретной, не конкретизирует то само основание существенного нарушения договорных отношений;
– является по сути произвольным ограничением прав арендатора, т.к. приводит к тотальному неравенству сторон договора, практически безгра–ничным возможностям арендодателя по расторжению договора, полному бесправию арендатора, невозможности арендатора нормально и обоснованно планировать экономику его предприятия (затраты на производство урожая на этом участке).
Обязательно обратите внимание на то, что в соответствии с ч.3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год.
При этом, ни нормами договора аренды, ни нормами дополнительных соглашений к договору аренды размер арендной платы НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ИЗМЕНЁН сторонами чаще чем через 1 год.
Постановления главы органа местного самоуправления, иные ненормативные правовые акты иных органов власти района – также не вправе изменить указанную периодичность изменения размера арендной платы!
Если вы обнаружите, что расчёт арендной платы менялся (её размер увеличивался) чаще 1 раза в год, обратите на это внимание суда. Суд вправе дать этому нарушению закона соответствующую правовую оценку.
Договорные нормы о подобных «ускоренных» изменениях размера арендной платы могут быть оспорены арендатором в судебном порядке путём подачи отдельного иска о признании недействительным договора аренды (дополнительного соглашения к договору аренды) В ЧАСТИ указанных незаконных норм (пунктов).
Судебная практика
В настоящий момент по указанной проблеме расторжения договоров аренды имеется конкретная судебная практика судов апелляционной инстанции, кассационной инстанции (окружных арбитражных судов), Высшего арбитражного суда РФ.
1. В соответствии с п. 8 Информационного письма от 5 мая 1997 г. № 14 Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
2. Судебная практика, применяя критерий «разумного срока», идёт по пути отказа в иске о расторжении договора, если допущенные нарушения устранены до либо после предъявления иска либо даже после вынесения решения, но до вступления решения суда в законную силу.
При разрешении вопроса о соблюдении «разумного срока», пре–дусмотренного ст. 619 ГК РФ, в судебно–арбитражной практике обоснованно не придаётся значение тому обстоятельству, до или после подачи иска устраняются допущенные нарушения.
В качестве основания для отказа в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды Президиум Высшего арбитражного суда РФ предлагает рассматривать устранение допущенных арендатором нарушений.
3. В соответствии с п. 23 Постановления от 24 марта 2005 г. № 11 Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьёй 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В случае если судом всё же вынесено решение о досрочном расторжении договора аренды, но вы уверены в своей правоте, боритесь за свои права и законные имущественные интересы до конца – в апелляционной (15 арбитражный апелляционный суд), кассационной (Федеральный арбитражный суд Северо–Кавказского округа), надзорной инстанциях (Высший арбитражный суд РФ).
Ростовская областная АККОР в лице своего юридического отдела всегда готова оказать любую помощь во всех юридических вопросах, в том числе в вопросах образования земельных участков, их выдела, межевания, прекращения договоров аренды, государственной регистрации и многих других – как консультации, так и помощь в проведении судебных процессов.
Наш адрес: 344090, г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки, 198, 4-й этаж, к. 410, тел.: 8-928-905-44-20, тел./факс: (863) 297-50-24, 297-50-21, 297-50-25.
