Аренда земель сельхозназначения

Новые проблемы и как их решить

Казалось бы, всё, что связано с арендой земли, давно изучено, понято, проблем не вызывает.

Однако российский законодатель скучать нам не даёт. Сравнительно давно (24.10.08 г.) вступила в действие Глава 112 Земельного кодекса РФ «Земельные участки». Однако собственники земельных долей и участков до сих пор продолжают  обнаруживать «растяжки и мины-ловушки», когда-то расставленные нашим законодателем.

Согласие в письменной форме арендатора земельного участка, из которого образуются новые земельные участки (ч. 4 ст. 112 Земельного кодекса РФ).

Норма для российского права новая, необычная, неконституционная как по духу, так и по юридической сути.

Суть этой нормы в том, что при обращении собственника в районный отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (отдел Росреестра по РО), в так называемую «юстицию», с целью образования земельного участка и государственной регистрации права на этот участок, обязательным требованием является предоставление самим собственником либо арендатором земельного участка, из которого образуется (как правило, выделяется) земельный участок собственника, письменного согласия арендатора на образование земельного участка.

В такой ситуации, для соблюдения требований законодательства и баланса интересов сторон договора аренды, интересов собственника образуемого участка, является целесообразным проведение переговоров сторон на предмет достижения следующей договорённости:

1) Стороны заключают дополнительное соглашение к действующему договору аренды, сутью которого является изменение объекта аренды (будет указан образуемый земельный участок с указанием его кадастрового номера). Как правило, заключение дополнительного соглашения целесообразно и возможно, если оставшийся срок аренды менее 5 лет (пашня), менее 1 года (пастбища, сенокосы).

Вместо заключения дополнительного соглашения допустимо заключение нового договора аренды на образуемый земельный участок на оставшийся срок на прежних условиях, что возможно, если оставшийся срок аренды не менее 5 лет (пашня), не менее 1 года (пастбища, сенокосы).

По договорённости сторон возможно заключение нового договора аренды на образуемый земельный участок на большие сроки и на иных условиях.

2) Арендатор предоставляет письменное согласие на образование земельного участка как одностороннюю сделку, совершённую под ОТМЕНИТЕЛЬНЫМ УСЛОВИЕМ (ч. 2 ст. 157 ГК РФ), сутью которого является согласие арендатора на образование земельного участка при условии одновременной государственной регистрации права собственности на земельный участок и дополнительного соглашения к действующему договору аренды, либо нового договора аренды образуемого земельного участка на прежних либо иных условиях, что допускается в соответствии с ч. 5 ст. 22.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

При этом законодателем никак не было ограничено абсолютное право арендатора на отказ от предоставления такого согласия. Арендатор может отказать в предоставлении такого письменного согласия даже в том случае, если собственник согласен продолжать арендные отношения на оставшийся срок аренды либо даже заключить новый договор аренды на больший срок на худших для собственника условиях! Представляется, что такое право арендатора является по сути произвольным. Оно не предусматривает баланс интересов сторон договора аренды, интересы собственника образуемого земельного участка, что ведёт к невозможности для собственника образовать земельный участок (в том числе зарегистрировать на него право).

Подобное поведение арендатора может быть обусловлено простым нежеланием дробить арендуемый им крупный участок на  несколько более мелких либо быть делом принципа - чтобы остальным выделяться было неповадно.

Однако от подобных действий арендатора результат для собственника не меняется - выдел и государственная регистрация права остаются недосягаемыми.

В такой казалось бы патовой ситуации сразу же возникает традиционный и извечный российский  вопрос:  «Что делать?».

Вариантов разрешения этого вопроса два.

1-й вариант: ожидать срока окончания действия договора аренды, после чего регистрировать право безо всякого на то согласия бывшего арендатора.

При этом необходимо не забыть письменно предупредить арендатора за 3 месяца до окончания срока действия договора (если иной срок не указан в самом договоре) о прекращении договора аренды по окончании срока его действия.

Но у многих оставшийся срок действия договора аренды ещё очень велик - 2, 5, 10 а то и более лет! Видимо, такой вариант подходит для людей крайне терпеливых и рисковых, потому что заведомо неизвестно, как изменится наше российское законодательство и будет ли в дальнейшем возможно в том же режиме свободно стать собственником земли.

2-й вариант: обратиться в суд с иском об образовании земельного участка.

Такое исковое требование возможно факультативно дополнить исковым требованием типа - признать недействительным отказ ответчика в письменном согласии на образование (выдел) истцом земельного участка.

Ввиду того что иск является неимущественным, государственная пошлина уплачивается из расчёта 200 рублей за каждое исковое требование истца - физического лица.

Такой вариант подходит для людей скурпулёзных, прагматичных, деятельных и не желающих на себе испытывать в будущем возможные последствия каких-либо новых земельных реформ.

Однако не всё так быстро, как кажется.

Данный вариант необходимо претворять в жизнь в несколько последовательных этапов.

1-й этап: Подача арендатору письменного заявления с просьбой о даче им письменного согласия на образование земельного участка из состава арендуемого земельного участка.

Подобное заявление возможно под

авать арендатору нарочным, регистрируя свой экземпляр заявления у секретаря арендатора с обязательным проставлением на вашем экземпляре штампа, даты поступления, входящего номера, подписи секретаря, расшифровки подписи секретаря.

Если по какой-либо причине подать заявление нарочным не представляется возможным (отказ в его приёме, отказ в проставлении штампа, даты, № и т. п.), целесообразно направить такое заявление по почте ценным письмом с описью вложения и заказным уведомлением о вручении.

В заявлении необходимо указать срок, в течение которого арендатор должен предоставить вам ответ и способ получения вами этого ответа (по почте либо с выдачей на руки).

К заявлению целесообразно приложить копии правоудостоверяющих и правоустанавливающих документов (свидетельство, протокол общего собрания участников долевой собственности, сообщение в СМИ о проведении собрания/определении местоположения и границ выделяемого земельного участка, кадастровый паспорт земельного участка и др.).

Если в установленный в вашем заявлении срок арендатор не представит вам письменного согласия, либо не представит никакого ответа, либо представит отрицательный ответ, у вас появляется реальное право на судебную защиту и подачу вышеуказанного иска.

2-й этап: подача искового заявления в суд.

Подсудность спора - федеральный районный (городской) суд (не мировой)!

Целесообразно привлекать к участию в деле в качестве 3о лица Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, а не районный отдел, который юридическим лицом не является!

Важным моментом подачи иска (о котором большинство почему-то забывает) является приложение к нему копий всех документов, исходя из количества лиц, участвующих в деле. Если в деле будет участвовать только ответчик (арендатор) и Управление Росреестра по РО, то необходимо представить 3 комплекта ВСЕХ прилагаемых в суд документов (за исключением квитанции об оплате государственной пошлины и доверенности представителя, которые представляются в единственном экземпляре для суда).

3-й этап: судебное разбирательство.

Указанный этап наступает в случае, если вами исполнены все необходимые требования, иск принят судом к производству и по нему возбуждено гражданское дело.

Однако зачастую, судебному разбирательству предшествует ещё оставление судом иска без движения, последующее возвращение иска, обжалование истцом таких определений в кассационную инстанцию и т. п.

Для вынесения решения по такому спору суд, помимо соблюдения норм права, должен будет соблюсти баланс как интересов сторон договора аренды (интересов арендатора), так и интересов собственника образуемого участка.

В случае если суд безоговорочно удовлетворяет иск.  фактически нарушаются права и интересы арендатора,

т. к. в выданном истцу по решению суда свидетельстве о государственной регистрации права никакого обременения прежней арендой указано не будет. Таким образом, юридически новый собственник нового участка не будет связан с прежним арендатором никакими узами, т. е. арендные отношения прекратятся. При этом планируемая хозяйственная и предпринимательская деятельность арендатора в рамках срока действия прежнего договора аренды будет фактически перечёркнута, что не является правовым и справедливым.

В случае если суд отказывает в иске, фактически нарушаются права и интересы собственника образуемого участка (поскольку собственник лишается возможности реализовать свои конституционные и гражданские права на свободное владение, пользование и распоряжение своим имуществом), на легитимацию образуемого участка, на введение в гражданский оборот земельного участка, права на который зарегистрированы.

Представляется законным, правильным и справедливым публично предложить ответчику (арендатору) в судебном заседании заключить мировое соглашение, основной сутью которого будет:

- стороны заключают дополнительное соглашение к прежнему договору аренды либо новый договор на оставшийся срок аренды на прежних условиях. По взаимной договорённости стороны могут указать на заключение дополнительного соглашения к прежнему договору аренды либо новый договор на иной срок аренды на иных условиях;

- арендатор даёт письменное согласие на образование земельного участка.

В большинстве случаев подобное предложение в дальнейшем будет трансформировано в письменное мировое соглашение, которое затем будет утверждено судом.

Если арендатор на такие публично оглашённые в судебном заседании, разумные и взаимовыгодные условия мирового соглашения не согласится, шансы истца на удовлетворение иска значительно повышаются, т.к. в данном случае суд может усмотреть в действиях ответчика (арендатора) злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), искусственное создание ситуации со значительным изначальным нарушением баланса интересов сторон.

4-й этап: исполнение решения суда.

Указанный этап наступает в случае если:

- судом удовлетворены исковые требования об образовании земельного участка;

- решение суда не обжаловано и вступило в законную силу.

В этом случае собственник для государственной регистрации права на образуемый участок предоставляет весь обычный комплект документов и решение суда.

При этом регистратором может быть отказано в государственной регистрации только в особых, указанных в законе случаях (ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Судебная практика.

В настоящий момент по указанной проблеме отсутствует конкретная судебная практика Верховного Суда РФ,

Ростовского областного суда. Имеются только судебные акты по конкретным спорам. Указанные судебные акты вынесены в форме Определений об утверждении мировых соглашений между сторонами спора и прекращении производства по иску.

Ростовская областная АККОР в лице своего юридического отдела всегда готова оказать любую помощь во всех юридических вопросах, в том числе в вопросах образования земельных участков, их выдела, межевания, прекращения договоров аренды, государственной регистрации и многое другое - как консультации, так и помощь в проведении судебных процессов.

Наш адрес: пр-т Стачки, 198, 4-й этаж, к. 410, тел.: 8-928-905-44-20, тел./факс: 2-975-024, 2-975-021, 2-975-025.

М.В. ЩиброВ,

начальник юридического отдела Ростовской областной АККОР