Не торопитесь продавать землю
Спрос на неё будет только расти Недавно в редакцию «Крестьянина» пришло письмо из села Харьково-Полтавское Брюховецкого района Краснодарского края. Фермер Валерий Александрович Ковтун написал о том, как некая структура «Южная корона» препятствует собственникам паев в выделе земельных участков. Люди обратились в краевое Законодательное собрание, приезжал помощник одного из депутатов, но проблема с выделом так и осталась нерешенной. Между тем, по словам фермера, юристы арендатора без устали твердят крестьянам: «Не тратьтесь на межевание. Участки вы не получите. Лучше продайте свои паи «Южной короне». По 40 тысяч рублей за 5,76 га...» Продавать или не продавать землю?
Сегодня для крестьянства ответ на этот вопрос сродни известному восклицанию шекспировского героя «быть или не быть?» С одной стороны, без купли-продажи нельзя раскрутить земельный рынок, к которому нас подталкивает реформа. С другой, продажа вне рынка - это не только обезземеливание, но и упущенная выгода. Ведь реальная цена на любой товар формируется соотношением спроса и предложения.
Рынок земли служит средством законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами. Такого рынка у нас пока нет. Свидетельство тому - письмо фермера Ковтуна да и наш редакционный опыт. Как правило, приобретение земли совершается внеэкономическими методами. Набор их весьма широк: от подталкивания крестьян к продаже паев до прямых угроз. Достаточно познакомиться хотя бы с одной публикацией в «Крестьянине» («Тайны тихой гавани», № 29, 2006 г.), чтобы убедиться в этом.
Понятно, что цены подобных сделок далеки от рыночной стоимости земли. Отсутствие рынка породило парадоксальную ситуацию. Земля в виде общедолевой обезличенной собственности скупается, и в то же время выделенный земельный участок собственник не может продать.
Ольга Николаевна Назарова из хутора Елкин Багаевского района Ростовской области в1997 году получила две земельные доли. Сразу выделила участок площадью 10 га. Первые пять лет Ольга Николаевна выращивала урожаи и исправно платила налоги. Но потом утратила возможность обрабатывать землю и соответственно платить за нее. Последние годы она безуспешно пытается продать участок. Выставить на торги свои 10 га Назарова не может, потому что торги не проводятся. В результате Ольга Николаевна решила отказаться от земли в пользу местной власти. По ее мнению, участок все равно никто не купит, так как он расположен на неудобьях. И в силу своего местоположения земля не имеет стоимости.
На самом деле это не так. Земля, как и любой товар, имеет потребительскую и рыночную стоимость. Первая отражает стоимость земли для непосредственного использования. Вторая - наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке. Какой она будет - предсказать невозможно. Но ясно, что рыночная цена земли намного превысит потребительскую. Попробуем объяснить. За 10 лет потребительская стоимость земельного пая выросла в среднем в 100 раз. (За те самые 5,76 га, о которых пишет фермер Ковтун, в 1996 году дали бы примерно 400 рублей.) Рост шел в основном за счет повышения урожайности и, соответственно, увеличения арендной платы. Фермеры в борьбе за землю вынуждали коллективные хозяйства платить крестьянам больше за использование земли. Принятие закона об обороте земель сельхозназначения еще более подняло потребительскую цену пая. Сработал фактор ожидания рынка, на формирование которого направлен закон. На рынке спрос на землю формируется не только стоимостью выращенной на ней продукции.
Влияют и другие факторы. Владение землей престижно. Земля повышает социальный статус человека. Порождает чувство собственного достоинства. Обеспечивает потребность в уважении и признании. Пока земля под магазином дороже такого же участка в поле. Но так будет не вечно. Еще нет настоящей конкуренции в сельхозпроизводстве. Нет рыночной борьбы за землю. Нет закупочных и перерабатывающих структур. А уже только от одного ожидания рынка «затрещала по швам» кадастровая стоимость земли. Ее срочно увеличивают в два раза. Земельный рынок нельзя учредить. Он складывается постепенно. Поэтому сегодня избавляться от земли неразумно. Не стоит поддаваться соблазну вроде бы высокой цены. Не надо бояться угроз и шантажа. Если принесут налоговое извещение о плате за землю с пятизначной суммой, не следует спешить с ее продажей. Конечно, коррумпированная власть попытается использовать в своих интересах новую систему исчисления земельного налога (в процентах от кадастровой стоимости земли). «Нечем платить - продавай», - будут твердить крестьянам во всех кабинетах. Пусть твердят. Надо помнить, что в Госдуме находится законопроект о пересмотре ставок земельного налога и сокращении налоговой базы для большинства налогоплательщиков. В конце концов землю у собственника вправе отобрать только суд. Об этом тоже не следует забывать...
