Хата фермера не с краю

На каких условиях можно построить дом на сельхозземле: разбираем новый закон

С 1 марта 2022 года вступает в силу закон «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса РФ», который в народе уже прозвали законом о фермерских домах. 

Вместе с юристом Анной Соловьёвой разбираемся, какие ограничения есть для постройки дома на сельхозземле, есть ли шанс зарегистрировать нелегальные жилые здания и может ли государство отобрать дом у фермера вместе с землёй.

Что изменилось

До 1 марта 2022 года строить дома на сельскохозяйственных землях было нельзя. Но большое хозяйство требует постоянного надзора, поэтому фермеры устанавливали времянки на территории хозяйства. Однако они не могли их зарегистрировать как жилые строения, были сложности в проведении и оформлении коммуникаций. Кроме того, владельцы КФХ опасались проверок и решений о сносе этих временных вагончиков.

Федеральный закон разрешил в составе сельхозземель иметь участок с жилым домом. На нём можно строить, реконструировать или эксплуатировать один жилой дом. При этом законом предусмотрены ограничения, чтобы сельхозземли не превратились в коттеджные посёлки.

Ограничения и разрешения

Фермерский дом должен быть не более трёх этажей. Общая площадь – не больше 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25 % от всей площади участка.

Фермер, чтобы оформить дом на сельхозземле, реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах с/х земель – их разрешённое использование может быть как общее (например, для ведения крестьянского хозяйства), так и специализированное (например, растениеводство или свиноводство).

Дом, построенный фермером, остаётся в составе имущества КФХ.

Запрет на раздел земли с домом

Новый закон не допускает разделения земли, на которой находится фермерский дом, на несколько участков меньшей площади. При этом сохраняется право на дробление земельного участка на доли, но без выдела в натуре и регистрации частей как самостоятельных объектов.

В Министерстве сельского хозяйства, комментируя новый закон, этот момент отметили особо, сославшись на Доктрину продовольственной безопасности 2020 года. Напомним, что в национальные интересы страны входит «предотвращение сокращения площадей» сельхозземель и их рациональное использование.

Регистрация построенного дома на с/х землях

Закон о фермерских домах многие встретили с радостью. Для одних селян это способ перестать наматывать круги из посёлка на ферму и обратно. Для желающих открыть экотуристическое направление это путь к новому бизнесу, так как в жилом доме фермера можно будет размещать отдыхающих. Кто-то надеется зарегистрировать свою времянку как жилой дом или сделать реконструкцию.

За ответом на вопрос, может ли человек зарегистрировать уже построенный дом на сельхозземлях, мы обратились к федеральному юристу – эксперту по земельным и налоговым спорам в области АПК Анне Соловьёвой.

– Необходимо понимать, что закон коснётся только официально зарегистрированных КФХ, которые осуществляют свою деятельность на землях сельхозназначения. Принятие этого закона нацелено на поддержку крестьянских (фермерских) хозяйств. Обычных дачников и физических лиц этот закон не коснётся, – объяснила она. 

То есть если у вас есть в собственности земли сельхозназначения, но нет КФХ, зарегистрировать строение не получится. 
Кроме того, Анна Соловьёва обратила внимание, что законодательство дало право местным муниципалитетам самостоятельно накладывать на некоторые земли запрет на строительство на них фермерских домов. 

– В первую очередь это касается тех участков, которые находятся в непосредственной близости к большим городам. При этом закон не содержит указание на срок, в течение которого местные муниципалитеты обязаны наложить этот запрет, – эксперт таким образом выделила вторую причину, по которой не каждый дом получится зарегистрировать.

Также наша собеседница напомнила, что ранее построенные дома на землях сельхозназначения должны быть зарегистрированы и поставлены на учёт до 1 марта 2026 года как объекты нового строительства, но при условии соблюдения указанных в законе нормативов для дома. При регистрации уже построенных домов, применяется аналогия дачной амнистии по регистрации нового объекта – уведомление для строительства не требуется, дом оформляется в местном регистрационном органе (Росреестре).

Проблема изъятия земли

Земля сельхозназначения – особая. Её могут отобрать по решению суда. Мы задали два вопроса Анне Соловьёвой на эту тему.

– В каких случаях земельный участок с домом могут отобрать у фермера?

– Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен законом. 

В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации. В частности, если происходит один из случаев:
    • участок используется не по целевому назначению;

    • его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде;

    • на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 ГК РФ, не выполнены предусмотренные законом обязанности по её сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями. 

В этом случае земельный участок в соответствии со ст. 286 ГК РФ подлежит продаже с публичных торгов.

– Как именно отберут ту землю, на которой построен дом? И что будет с домом?

– Как будет происходить изъятие у аграриев земельного участка с расположенным на нём жилым домом, нам только предстоит узнать. На законодательном уровне эта процедура не закреплена, а это значит, что впереди период ошибок, неоднозначных решений, многочисленных обжалований и становления судебной практики. 

Полагаю, будущее может развиваться по одному из двух вариантов. 

Первый: межеванием из основного земельного участка будет выделен земельный участок (площадью не более 0,25 % от основного) с находящимся на нём жилым домом. Большая часть земельного участка будет изъята, оставшуюся часть, вероятнее всего, передадут в аренду фермеру с условием уплаты арендных платежей. 

Второй: полное изъятие земельного участка с расположенным на нём жилым домом. По логике фермеру должны выплатить компенсацию за объект строительства. Здесь вероятнее обложение агрария штрафами за ненадлежащее использование или за использование земельного участка с нарушениями. Вполне возможно, размер штрафа будет равен размеру компенсации за изъятый дом. 

Одно могу сказать точно. Изъятие земельного участка происходит только в судебном порядке и только на основании решения суда, что предусмотрено действующим законодательством. 
Не исключаю, что впереди нас ждут новые поправки в Земельный кодекс РФ, которые закрепят процедуру изъятия у фермеров участка с находящимся на нём жилым домом. 

Екатерина ШАПОВАЛОВА