Эскроу-счета есть, обманутых дольщиков нет

В Ростове-на-Дону 18 июля в пресс-центре информагентства «Интерфакс-Юг» обсуждали, как работает новый закон о долевом строительстве в Ростовской области.

Напомним, 25 декабря 2018 года президент подписал закон, согласно которому с 1 июля 2019 года деньги за покупаемые квартиры в новостройках не передаются в руки застройщикам, а идут на эскроу-счета в банки. На встрече подробно обсудили, как данный механизм реализуется на территории Ростовской области. Сергей Вифлянцев, заместитель министра строительства архитектуры и территории развития Ростовской области, опасается, что не все застройщики могут быть готовы к новому проекту. В России, по его словам, на сегодняшний день в строительном процессе 3 млн 700 тыс квадратных метров жилья, что является достаточно внушительной цифрой.

Следом слово взял заместитель управляющего отделением по Ростовской области Южного ГУ Банка России Алексей Делибоженков. Он выделил основные критерии, выдвигаемые со стороны правительства банкам: наличие универсальной лицензии на осуществление банковских операций, участие в системе страхования вкладов и наличие определенного уровня кредитного рейтинга.

- Подчеркну, с июня настоящего года требования к кредитным организациям снижены и теперь допускаются до работы с проектным финансированием при открытии счетов эскроу такие, которые имеют кредитный рейтинг вплоть до BBB-.

Подобные организации опасны для инвестирования, ведь они близки к спекулятивным. Как результат, ни с чем могут остаться и дольщики, и застройщики. Однако все же есть гарантия, которая не допустит махинаций: заемщик обязан внести первоначальный взнос (как правило, в сумме 30-40% стоимости) за счет собственных средств. Кроме того, сказал Алексей Владимирович, граждане, приобретающие жильё по данной схеме в размере до 10 млн руб, чтобы не стать жертвой мошенников, обязательно должны страховать средства.

О подводных камнях в законе рассказал Игорь Далаксакуашвили, заместитель директора регионального научно-исследовательского и проектного градостроительства.

- Закон, конечно же, сырой. Была лазейка, как обойти нововведения, не имея 30% готовности, и многие застройщики ей успешно воспользовались.

Застройщик легко может достроить объект без использования эскроу-счетов, если многоквартирный дом соответствует определенным критериям. В частности, если заключено не менее 10% договоров долевого участия в строительстве, а также если степень готовности проекта строительства составляет не менее 30%. Старые правила будут применять и те застройщики, которые построили не менее 15% и 6% по правилам, выдвинутым Минстроем.

С его точки зрения, повышение цены на недвижимость неизбежно. При малом спросе на приобретение жилья крупнейшие компании застройщиков с вкладостабильным потоком потерпят небольшие потери, кредиты в банках, с которыми они сотрудничают, могут понизиться до 4-6% годовых, что не отразится на ценнике. У мелких компаний (пусть даже с эффективными проектами) стоимость жилья возрастёт на 3-4 тыс. за квадратный метр. Игорь Львович спрогнозировал вымывание ряда мелких компаний застройщиков и, как результат, монополизацию рынка.

Своим мнением по данному вопросу поделился председатель совета директоров концерна «Единство» Геннадий Наумов. В развитие темы о ценообразовании он добавил:

- В больших городах разница для жителей будет не особо заметна, а в малых подъём цены скомпенсирует вторичный рынок.

Другими словами, на вторичном рынке жилья большой разбег цен и совсем несложно найти подходящий вариант, который будет в разы дешевле, чем в новостройке.

О работе банков со счетами эскроу рассказала начальник отдела по работе с корпоративными клиентами строительства Ростовского отделения Сбербанка Маргарита Антипа. Она привела статистику по области и стране в целом. В Ростовской области принято уже 20 решений по проектному финансированию, и крупнейшие застройщики города используют этот механизм. Каждый день цифры открытия эскроу счетов увеличиваются. В России открылось более 10 тыс счетов эскроу и принято около 300 решений.

Подытожил обмен мнениями директор по экономике и финансам ООО ККПД «Инвест» Денис Очертов: проблем с финансированием при новом законе стало значительно меньше, в выигрыше остаётся клиент - помимо защищённости со стороны государства, есть уверенность в банках, которые работают только с эффективными проектами, а, значит, риск обмана сводится к минимуму.

Дарья РЕНЖИГЛО