Принцип «одного окна»

В редакцию «Крестьянина» пришло большое письмо из х. Терновской Шолоховского района Ростовской области.

45 участников общедолевой собственности пишут о том, что ЗАО «Ростагротехнология», арендатор их земли, с 1999 г. нарушало договор аренды. Мизерную арендную плату выплачивало частично и с задержками.

Пайщики пытались защитить свои права с помощью суда. Но суды раз за разом выносили решения не в их пользу.

По мнению собственников земли, не последнюю роль в таком течении событий сыграла Галина Александровна Бирюлина. Супруга генерального директора ЗАО «Ростагротехнология» Сергея Павловича Бирюлина. Опытный юрист. Один из лучших адвокатов района. Помощник председателя районного суда. 

ЗАО «Ростагротехнология» учредил Роман Львович Здраевский, человек из Москвы. У него были свои интересы в районе, где он и познакомился с Бирюлиным. В это время ТОО «Терновское» увязло в долгах, и его руководство передало землю вместе с её собственниками в аренду ЗАО «Ростагротехнология».

Договор аренды каждой земельной доли предусматривал смехотворную оплату. Зернофураж – 400 кг. Масло подсолнечное – 10 л. И услуги – раз в год подвоз угля, вспашка огорода и покос сена. Вот и всё за 13,7 га. При урожайности, к примеру, 30 центнеров с гектара собственник доли получал всего 1,3% от урожая с его земли. Не пшеницы – зернофуража. В дальнейшем дополнительные соглашения несколько повысили арендную плату. Но арендатор в роли налогового агента стал вычитать подоходный налог. А услуги, как утверждают пайщики, не предоставлял. На подвоз, вспашку и покос им приходилось нанимать людей и технику со стороны. И платить им из собственного кармана. В итоге при всех плюсах и минусах, как сказано в письме, реальный доход каждого пайщика упал до 78 рублей в год.

В 2010 г. терпение арендодателей лопнуло. Они выделили свои земельные участки и поставили их на кадастровый учёт. Но при регистрации участков регистратор потребовал письменное согласие арендатора на выдел. Пайщики обратились за согласием к генеральному директору ЗАО «Ростагротехнология» Бирюлину. В ответ тот заявил, что он давно уже не генеральный директор. С февраля 2007 г. он простой фермер, индивидуальный предприниматель, глава КФХ «Бирюлин С.П.». А земля пайщиков у него в субаренде...

Вот как! Три года собственники земли кличут его генеральным директором. Сергей Павлович откликается. А на самом деле... Ну дела! Читаем письмо дальше. 

Собственники земли отыскали домашний адрес и телефон учредителя ЗАО «Ростагротехнология» Здраевского. Роман Львович откликнулся: решайте все вопросы с Бирюлиным.

Я позвонил Бирюлину. Представился. Сказал, что в редакцию «Крестьянина» пришло письмо от пайщиков. Надо встретиться, обсудить, что к чему...

– А что там обсуждать, – нервно отреагировал Сергей Павлович. – Это Поповы с Кочетковой воду мутят.

– Ну и что! Они у них на поводу. Хотят землю забрать. Но у нас договор аренды до 2016 года... Читайте решения судов. Там всё сказано. Мне нечего добавить. Кстати, Кочетова все суды проиграла.

– Ну это как считать. Они считают, как им удобно. А у меня собственник земельной доли имеет годовой доход до 8 тыс. рублей (можно подумать, что за 13,7  гектаров земли это много. – Прим. авт.)

– Как? Захотел и стал. Вы задаёте вопросы не по существу...

– У меня нет супруги...

– Да, выступает, имеет доверенность. Но, повторяю, у меня нет никакой супруги...

Впоследствии авторы письма в газету уточнили: Бирюлины действительно развелись. Год назад. Но без раздела имущества.

Говорят, что для юриста Галины Александровны Бирюлиной нет ничего невозможного.

Один из авторов письма в газету Зоя Леонидовна Кочетова рассказывает: получили растительное масло, а в нём солярка. И на запах, и на вкус. Анализ подтвердил: да, такое масло – несъедобный продукт. Получатели арендной платы обратились в Роспотребнадзор с просьбой обязать арендатора поменять масло. Роспотребнадзор обязал. И что же? Бирюлина потащила эту серьёзную организацию в суд. И её представители не смогли доказать, что масло, отправленное на анализ, действительно принадлежит арендатору. Владельцы паёв – в прокуратуру. Но и прокуроры отфутболили пайщиков в тот же суд.

Выходит, получать арендную плату надо в присутствии свидетелей. Каждый продукт пробовать и тут же составлять акт типа: «Мы, нижеподписавшиеся, подтверждаем...». На всякий случай.

Другой пример. Собственница земельной доли Людмила Николаевна Тогунова попыталась взыскать с ЗАО «Ростагротехнология» 12 500 руб. долга по арендной плате. Мировой судья направил ответчику судебный приказ, понуждающий выплатить задолженность. Через несколько дней от представителя Бирюлиной поступило возражение. Дескать, денег нет, а натурой могли оплатить и раньше, можем и сейчас. Вроде, это не арендатор, а сама Тогунова из-за своих капризов создала задолженность по арендной плате.

И мировой судья Федоренко отменил судебный приказ...

Беседовать с Бирюлиной истинное удовольствие. Сразу чувствуешь – опытный юрист...

Для начала Галина Александровна прочитала мне лекцию о социальной ответственности участников общедолевой собственности на землю (каждый выдел земельного участка – это подрыв хозяйства: новое межевание и дополнительные затраты). 

Бирюлина пропагандирует свои взгляды на земельную реформу не только в приятных беседах. Например, на одном из судебных заседаний она заявила по поводу выдела участка в счёт земельной доли: «Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на изменённый земельный участок с учётом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности».

С какой стати? У оставшихся так и останется по 13,7 га на каждую долю. Если, конечно, межевание общего участка сделано правильно. Неужели Галина Александровна не в ладах с арифметикой? Вряд ли! Скорее, дело в том, что, исполняя требование закона об обороте земель сельхозназначения, в хозяйстве отмежевали общий участок площадью 69 870 000,23 кв. м на 510 долей. Если разделить площадь на число долей, мы получим точный размер земельной доли – 13,7 га. Но представьте себе реальный земельный участок длиной 10 км и шириной около 7 км. Сколько там лесополос? Грунтовых дорог? Неудобий? Хватит ли по 13,7 га пашни на все 510 долей?

Вот почему 45 пайщиков хотят выделить свои доли в натуре. Они так и ответили в судебном заседании на вопрос Бирюлиной о цели выдела.

З.Л. Кочетова: «Хочу знать границы своего участка. Хочу знать, что на нём выращивают. И иметь возможность в любой момент разорвать договор, если не выплатят арендную плату».

Г.В. Летнёва: «Хочу знать границы своего участка...»

Т.В. Петрова: «Как собственник имею на выдел право. Возможно, открою КФХ...»

В ответ пайщики услышали: «Закон не содержит положений, предусматривающих обязанность арендатора давать арендодателю согласие на выдел участков». Вторая эффектная фраза в устах Галины Александровны звучит так: «Юридическая судьба земельного участка, переданного в аренду, определена на срок аренды».

На самом деле юридическая судьба земельного участка определяется главным образом не сроком аренды, а исполнением арендатором своих договорных обязанностей.

Основной причиной, по которой Шолоховский отдел регистрационной службы отказал пайщикам в регистрации выделенных земельных участков, стал договор аренды с ЗАО «Ростагротехнология» от 1 августа 2006 г. Общий участок в аренде – предъяви согласие арендатора. Такова логика регистратора. Между тем, как утверждает З.Л. Кочетова, и её слова подтверждают другие пайщики, они не помнят ни общего собрания, ни обсуждения условий договора, ни голосования.

Договор подписала от имени всех арендодателей их доверенное лицо А.И. Набатникова. Так ли это?

Вот заявление: «Я, Алфёрова Раиса Григорьевна, при свидетелях Петровой Татьяне Васильевне и Лиховидовой Любови Васильевне подтверждаю, что на предъявленной мне коллективной доверенности от 23.03.2005 г., зарегистрированной на имя Набатниковой А.И. и заверенной специалистом Терновского сельского поселения Спицыной Т.П., против моей фамилии стоит не моя подпись. На проведение почерковедческой экспертизы согласна». Дата: 25.09.11 г. И три подписи.

Аналогичные заявления есть и от других пайщиков. Например, от Татьяны Петровны Агаповой. От Ивана Михайловича Агапова...

Есть даже заявление от племянника Ксении Петровны Алфёровой. Он подтвердил, что его тётя с 2004 г. живёт на Украине. И подписать доверенность она не могла.

Так что, видимо, чтобы усилить достоверность договора, его подписывали и индивидуально. В том числе и покойники. Так, Герасим Лаврентьевич Летнёв умер 24 февраля 2005 г. Но через полтора года, 1 августа 2006 г., явился с того света и подписал договор. Так же поступил и покойный Никодим Васильевич Яничкин. А всего сознательных покойников оказалось восемь человек.

Немало таких лиц, чьи подписи стоят под договором, а свидетельства о государственной регистрации права выписаны им значительно позже даты регистрации.

А чего стоит первый пункт договора: «По истечении срока действия договор считается автоматически продлённым на 1 (один) год каждый год, если не позднее 3 месяцев до истечения срока его действия стороны не уведомили друг друга в письменной форме о своих намерениях о расторжении данного договора».

Тут всё дело в слове «стороны» вместо слов «одна из сторон». Такой договор будет автоматически возобновляться вновь и вновь. Чтобы из него выйти, необходимо одновременное желание двух сторон. Это придуманное условие противоречит Гражданскому кодексу РФ, да и здравому смыслу.

Бирюлина ответила по телефону на все наши вопросы. Острые углы она обходила легко и непринужденно.

– Это сейчас все умные. А тогда собрали собрание – и слава богу. Кто там о протоколе думал...

– А что в нём такого особенного?

– Ну, во-первых, надо дождаться конца 2016 г., чтобы судить о том, можно ли будет выйти из него или нельзя... А во-вторых, это просто оскорбительно. Сергея Павловича проверяли не раз. Всё нормально.

– Тогда были типовые договоры. Скорее всего, воспользовались одним из таких...

– Ну, покойников не так много. Тут главное, что сначала человек подписал доверенность до своей смерти... А потом, это же колхоз. Арендную плату как получают? Один за всю семью. И ничего...

– До выхода закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельную долю можно было купить свободно. Люди продавали их по разным причинам...

– Чем больше цена, тем больше подоходный налог. Им же невыгодно...

Ответы одного из лучших адвокатов района, помощника председателя Шолоховского суда нуждаются в пояснениях.

Например, протокол общего собрания. Он составляется в трёх экземплярах. Для арендатора. Для представителя арендодателей. И для местного самоуправления. И что? Ни один из трёх не сохранился? А ведь передать земельный участок в аренду можно только по решению общего собрания участников общедолевой собственности. Таков закон! Но решения нет, а договор есть! Оказывается, требование закона можно обойти с помощью промежуточных соглашений, предложенных своим юристом.

Земельные доли никогда свободно не продавались. Достаточно упомянуть о постановлении правительства РФ № 96 от 1.02.1995 г.: «...преимущественное право покупки земельных долей имеют остальные участники долевой собственности».

Не будет же Галина Александровна утверждать, что все 817 бывших работников совхоза «Терновской» дали ей письменные отказы от покупки земельной доли? Может быть, нашлась добрая душа и подарила Бирюлиной самую первую долю? Ну тогда так и сказать надо. Чего уж тут стесняться...

В России с начала 1990-х установилось хамское отношение к рядовым собственникам земельных долей. С их интересами не церемонятся. И в первую очередь – само государство. Разве возможно было бы существование аграрной империи Цапков без такого отношения к собственникам земли? Ведь Цапки захватывали землю вместе с её владельцами. Но кто откликнулся на их жалобы? 

От того, какие решения принимают суды, зависит, куда движется земельная реформа. Люди не понимают, почему принятые в интересах собственников законы на практике оборачиваются против них. Почему суды не обращают внимания на неприкрытый мухлёж и мошенничество арендаторов?

 

Зато Галина Александровна Бирюлина, видимо, поняла, что суд – это место, где можно решать свои проблемы по принципу «одного окна». Занимая должность помощника председателя Шолоховского районного суда, она имеет доступ ко всем делам. И можно предположить, что способна повлиять на принимаемые решения. От Бирюлиной в известной степени зависит, чей иск попадёт на рассмотрение тому или иному судье. Сюда, в Шолоховский суд, обращаются с исками к ЗАО «Ростагротехнология» и к фермеру-субарендатору С.П. Бирюлину 45 участников общедолевой собственности. На что они могут рассчитывать? У помощника председателя Шолоховского суда Бирюлиной доверенность представлять интересы ЗАО «Ростагротехнология» до 15 апреля 2014 года. Так что можно и далее успешно применять принцип «одного окна».

45 пайщиков пишут в редакцию: «Бирюлин, с одной стороны, не даёт согласия на выдел. А с другой – дожимает нас… и вынуждает избавляться от земли. Продавать его семье земельные доли за бесценок, по 10 000 – 20 000 рублей за долю. В то время как кадастровая стоимость одного пая в нашем участке составляет 630 000 рублей...»

Авторы письма приводят впечатляющую статистику. Если в августе 2006 года было 429 собственников земельных долей, то сегодня их – 350. У Бирюлиных тогда в реестре числилось 30 долей. Сегодня – 120. Причём сама Галина Александровна – крупный землевладелец, у неё 79 земельных долей, более 1 000 га земли.

Знают ли об этом опыте в высоких судебных инстанциях? Может, стоит распространить его на всю страну? И на этом с помощью судебной власти завершить земельную реформу, которой не видно конца.

P.S. Редакция направляет данную статью в Квалификационную коллегию судей Ростовской области с просьбой ответить на вопрос: насколько этично превращать суд в «окно», которое открыто только для одной стороны?