Столкновение с землей откладывается…

Депутаты Государственной Думы внесли изменение в федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

В результате данной поправки все существующие ныне договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу упомянутого федерального закона, могут быть приведены в соответствие с Гражданским кодексом РФ еще в течении двух лет.

Получив передышку, земледельцы и землевладельцы страны и могут вздохнуть спокойно. А то они чувствовали себя с приближением роковой даты 27 января 2009 года на минном поле. Разрушительная сила нашего земельного законодательства могла проявиться в небывалых масштабах...

Вспомним историю вопроса.

27 января будущего года должна была закончиться очередная отсрочка, предоставленная землевладельцам для переоформления земельных долей законом 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Если бы это случилось, стали бы недействительными все правоотношения, в которых вовлечены земли, не зарегистрированные в государственном кадастре недвижимости. Например, потеряли бы юридическую силу договоры аренды незарегистрированных земельных участков, повисли в воздухе незавершенные операции купли-продажи и наследования земельных долей.

Беда коснулась бы многих, в большинстве регионов России лишь от 10 до 40 процентов участков поставлены сегодня на кадастровый учет.

Требование узаконить права на землю в современном понимании возникло с вступлением в силу в январе 2003 года первоначальной версии закона 101-ФЗ, который отвел землевладельцам на это два года. Однако ни землевладельцы, ни государственные структуры оказались не в состоянии отреагировать на это решение. В итоге за отведенный период дело практически не сдвинулось с места, и на него отвели ещё два года.

Регистрационная активность собственников земли несколько повысилась, но межевание участков, необходимое для составления кадастрового плана, оказалось неподъемной задачей как для сельского населения из-за его дороговизны, так и для землеустроителей из-за огромного объема работ. Тогда в июле 2005 года были внесены поправки в закон «О землеустройстве», разрешающие вместо межевания составлять описание участка на основании естественных ориентиров дорог, лесополос и т.п.). Процесс несколько упростился, но это еще больше увеличило очереди в регистрационные службы. Государству ничего не оставалось, кроме как в феврале 2007 года продлить предельный срок узаконивания земельных отношений еще на два года.

На кадастровый учет можно было поставить участок, находящийся не только в индивидуальной, но и в долевой собственности нескольких владельцев, предназначенный для единого землепользования. После этого заключенный с дольщиками договор аренды становился пригодным для госрегистрации и, следовательно, вполне легитимным. Таким путем пошли крупные хозяйства, избежав регистрационных проблем с участком каждого арендодателя. Теперь с таким долевым участком у них могут возникнуть проблемы, только если кто-то из дольщиков захочет выйти из коллективного договора аренды.

Тут появилась новая беда. В марте 2008 года вступил в силу закон «О государственном кадастре недвижимости», который не содержит понятия единого землепользования, а в качестве объекта кадастрового учета рассматривает только индивидуальный участок. Из-за этого те хозяйства, которые еще не завершили регистрацию договоров аренды, оказались перед необходимостью отмежевать все участки и переоформить договоры с каждым арендодателем. Помимо возрастания объема организационной работы за это придется заплатить огромные суммы госпошлины – 7500 рублей за каждый договор. Хозяйствам это обойдется в миллионы рублей. Такими же будут последствия выхода хотя бы одного дольщика из коллективного договора аренды, ведь снова зарегистрировать оставшуюся долевую собственность уже не удастся. Не нужно говорить, насколько усилится при таких перспективах противодействие выходящим дольщикам со стороны крупных арендаторов.

Отношения, построенные на недоразумении

Что же ждет тех, кто находится в арендных отношениях по не зарегистрированным участкам? К таким договорам начнут применяться правила договоров доверительного управления. Такие «переродившиеся» договоры не нуждаются в государственной регистрации в отличие от обычных договоров доверительного управления, которые, кроме того, могут быть заключены только на зарегистрированные земли.

Благодаря этой хитрости отношения арендаторов и арендодателей приобретают некоторую видимость законности, но стабильной такую ситуацию не назовешь. Разные требования к регистрации доверительного управления новых и “переродившихся” договоров – это, скорее всего, недоразумение. А значит, оно рано или поздно будет исправлено, то есть регистрация все же потребуется.

В чем же суть правил договоров доверительного управления и почему это положение закона 101-ФЗ абсолютно бессмысленно?

1. Управляющий обязан управлять доверенным ему имуществом исключительно в интересах ее владельца, то есть отдавать ему всю прибыль от использования земли. Более того, статья 1015 Гражданского кодекса прямо запрещает ему использовать землю в своих интересах. Значит, отныне арендодатель имеет право на всю прибыль хозяйства от растениеводства! За это управляющий получит выделенное ему вознаграждение.

2. Случись у управляющего убытки, он имеет право погасить их за счет доверенного имущества, то есть земля может уйти за долги (п. 3 ст. 1022 ГК).  Не хватит земли – на погашение долгов нерадивого управляющего пойдет личное имущество землевладельца!

Очевидно, что оба пункта абсурдны с точки зрения хозяйственной практики и логики арендных отношений.

Что ждет арендодателей

Мы не будем рассматривать заведомо неприличные ситуации, когда одна из сторон договора аренды намерена «кинуть» другую. Поговорим о последствиях, которые наступят при добрых отношениях. Например, когда арендатор и арендодатель решат жить, как жили: ты мне право пользования земельной долей, а я тебе арендную плату.

Арендодатель в этом случае не пострадает. Свою плату он получит, а право на узаконивание своей земли у него сохранится. Что же касается опасности потерять землю, то она существует только при наличии договора доверительного управления. А его-то как раз нет и быть не может!

Чем поплатятся арендаторы

Не продлись срок оформления прав на землю, договоры аренды утратили бы силу со всеми вытекающими отсюда последствиями. «Использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю…влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей». Так гласит статья 7.1. Кодекса РФ об административных правонарушениях!

Реальны и налоговые последствия. Сейчас арендная плата за землю учитывается для уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль и единому сельскохозяйственному налогу. Но с февраля 2009 года, не случись поправки к закону, такие расходы признавались бы только при условии, что договоры аренды зарегистрированы по новым правилам. Более того, под угрозой оказалось бы и признание для налогообложения производственных затрат на «незаконных» землях, в особенности на неотделимые от земли ее улучшения – внесение удобрений, рекультивацию и т.п.

* * *

Единственным безопасным выходом из описанной ситуации было снова продлить предельный срок узаконивания земельных отношений. Описанные выше разрушительные последствия земельного законотворчества отложены еще на какое-то время. Но сколько можно ставить бесконечные заплатки?  Надо раз и навсегда устранить вопиющие нелепости в нашем земельном законодательстве