Приватизация земли и оформление земли в собственность

Эти два близких по значению словосочетания - «приватизация земли» и «оформление земли в собственность» - имеют различные в юридическом смысле значения и требуют различных действий при оформлении прав на земельные участки.

Само слово «приватизация» чаще всего предусматривает бесплатную передачу пользователю земельного участка в собственность. При этом у гражданина возникает частная собственность на землю, а супружеской доли не возникает, и лица, не указанные в свидетельстве о праве собственности, к земельному участку не имеют никакого отношения.

Оформление земли в собственность может быть в форме приватизации, о чем указывалось выше, а может быть оформлено как купля-продажа земельного участка. При купле-продаже собственность возникает непосредственно у заявителя и у его супруга, с кем в брачных отношениях заявитель находится на момент покупки. Такая покупка может быть при оформлении земли из аренды в собственность, при покупке земли с аукциона, при приватизации «излишков» сверх установленных нормативов, при присоединении дополнительного участка земли к уже ранее оформленному земельному участку и пр.

В свете нового законодательства стало возможно, например, выделение земельного участка из большого массива, если площадь выделяемого земельного участка не менее законодательно установленного размера для формирования самостоятельного земельного участка. Такое положение законодательства позволяет собственнику земельного участка, например отцу, наделить сыновей самостоятельными земельными участками, дать им возможность быть полноправными хозяевами на определённой территории (если, конечно, размеры первоначального земельного участка позволяют его разделить на самостоятельные путём выделения).

Можно объединить земельные участки. Например, в садоводстве есть два смежных земельных участка в собственности у одного гражданина. С точки зрения членских взносов 2 участка - это достаточно накладно, с точки зрения нормативов застройки - неудобно. И объединение таких участков в один может быть очень выгодно.

При оформлении земли важно всегда помнить о налоговом законодательстве: изменение границ земельного участка юридически рождает новый земельный участок, с новым кадастровым номером, и собственность на такой участок возникает с даты его регистрации.

Надо ли оформлять собственность на землю?

1. Если земельный участок в собственности у гражданина или коллектива граждан - у участка есть хозяин, и только этот хозяин вправе распоряжаться им (например, разрешить или не разрешить обустройство общественной дороги, установление водонапорной башни, столбов ЛЭП, детских площадок, автостоянок и пр.)

2. Раньше, например, в садоводствах, для передачи участка с постройками родственникам либо по наследству, либо при купле-продаже, дарении возможно было переоформление членства в садовом товариществе - переписали книжку садовода - и новый хозяин вступил в права. После вступления в силу нового Земельного кодекса 2001 года участки на праве бессрочного пользования или наследственного владения вновь не предоставляются (то есть у тех, у кого это право возникло до принятия Земельного кодекса 2001 года, оно продолжается, а вновь - никому не предоставляется). И у граждан, принявших земельные участки после вступления в силу нового Земельного кодекса, есть только два варианта - оформление договора аренды или приватизация земли (ничего не делать - нельзя!).

3. У граждан с окончившимися сроками договоров аренды земельных участков может быть масса проблем с его оформлением. Сегодня уже поступают требования об освобождении земельного участка гражданином, так как у него нет правоустанавливающего документа на землю.

4. Важно определить (и закрепить на бумаге) размеры вашего земельного участка и его границы. Есть много примеров, когда по старым документам выделялось, например, 12 соток, а после того, как соседи сделали свои замеры, осталось только 9, а то и меньше. И земли взять на 12 соток неоткуда (ведь у соседей уже согласованы границы и бывшая наша земля - уже перешла им). Есть другие случаи, например, при предоставлении земельного участка под ИЖС в далеких 1990-х годах гражданину «случайно» выделили землю, часть которой попадает в отвод ранее учтённого землепользователя (на совхозную землю или в леса 1-й категории). Если ещё не поздно изменить границы и освободить чужую землю, то замечательно, а если это сделать невозможно?

Узнать о таких проблемах и поторопиться их безболезненно решить можно только в процессе оформления документов на земельные участки.

Документики, пожалуйста!

Оформление документов на землю - важный, если не сказать ключевой, момент в процессе оформления земли в собственность.

Итак, в большинстве случаев вам потребуются:

1. Кадастровый план объекта (дома, строения).

2. Кадастровый план земельного участка. Это достаточно сложный документ, требующий очень внимательного к себе отношения. От того, как составлен кадастровый план земельного участка, зависит ваше будущее. Что важно при кадастровой съёмке: в переломных точках участка заблаговременно (до начала геодезических работ) должны быть установлены межевые знаки - это отметки, показывающие внешние границы земельного участка. Такие знаки (можно поставить палки с красными ленточками наверху) точно определяют границы участка и дают однозначное понимание для геодезистов и смежных землепользователей именно о ваших границах.

3. Акт согласования границ. Этот документ важен тем, что ваши соседи дают своей подписью письменное согласие на расположение ваших границ именно таким образом, как указано в кадастровом плане земельного участка.

4. Заключение правления некоммерческого объединения.

5. Акт государственного органа о предоставлении земельного участка.

В различных ситуациях при оформлении прав на земельные участки важно учитывать ещё и целевое назначение земельного участка, по простому: ЛПХ (личное подсобное хозяйство), СНТ (садовое некоммерческое товарищество), ИЖС (индивидуальное жилищное строение), дачи и пр. Каждая категория земель оформляется по-разному.

Оформление наследства

После получения свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию на земельный участок свидетельство подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС). После принятия наследства, например, на дом, расположенный на земельном участке, надо оформлять и земельный участок в собственность. Даже если вы пропустили срок вступления в наследство, в судебном порядке можно доказать свои права.

Оформляем дачный домик

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на построенный объект выдаёт Федеральная регистрационная служба. Для этого нужно предъявить:

1) заявление о регистрации права собственности;

2) документ, удостоверяющий личность;

3) технический паспорт дома, составленный БТИ;

4) правоустанавливающий документ на участок, на котором находится постройка;

5) кадастровый план участка;

6) квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию.

Если для возведённого вами объекта разрешения на строительство не требовалось, то вместо техпаспорта постройки подаётся специальная декларация. Вы составляете её самостоятельно и указываете следующие сведения: адрес, вид (название), назначение, площадь постройки, год её создания, материалы наружных стен, сведения о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровый номер земельного участка, на котором находится строение. Форма бланка декларации утверждается органами местного самоуправления.

Разрешение на строительство не нужно для возведения следующих объектов (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса):

- любые постройки, в том числе жилые дома, на садовых и дачных участках;

- гаражи, хозблоки и другие сооружения вспомогательного назначения на любых участках, предоставленных гражданам для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Кому нужно разрешение?

Вы обязательно должны получить разрешение на строительство, если собираетесь возводить жилой дом на участке для ИЖС или приусадебном земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Это требование содержится в ст. 51 Градостроительного кодекса.

Для оформления разрешения нужно обратиться в администрацию населённого пункта, где находится ваш участок, и предъявить следующие документы:

- правоустанавливающий документ на землю,

- градостроительный план земельного участка,

- схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения будущего дома.

Выданное разрешение на индивидуальное жилищное строительство действительно в течение 10 лет.